Wie viel ist meine
Nutzfläche wert?
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Ein Grundstück, das landwirtschaftlich genutzt wird, unterscheidet sich sehr stark von Bauland, auf dem z.B. ein Einfamilienhaus errichtet werden soll. Dementsprechend ist auch die Bewertung des Grundstücks anders. Lesen Sie weiter, um mehr über das Schätzen landwirtschaftlicher Nutzflächen zu erfahren.
Landwirtschaftliche Nutzfläche sind Flächen, die anbaufähig sind. Umgangssprachlich werden damit manchmal auch unproduktive Flächen wie Wälder (ohne Weide) gemeint. Landwirtschaftliche Nutzflächen werden aber zum Anbau genutzt, daher zählt ein Wald nicht dazu. Landwirtschaftliche Flächen können auch mit einem Baugrundstück kombiniert sein. Mehr zur Wertermittlung eines Baugrundstücks.
In der Schweiz ist es das Bundesgesetz über das ländliche Bodenrecht (LDFR), das einen Höchstpreis für landwirtschaftliche Nutzflächen festlegt. Ziel ist es, den Preis für landwirtschaftliches Land regulieren zu können, um dessen Nutzung zu unterstützen und zu fördern. Mehr zur generellen Schätzung eines Grundstücks erfahren Sie hier.
Dieser Höchstpreis wird auf der Grundlage mehrerer Parameter bestimmt:
Die Beschaffenheit des Bodens, die nutzbare Oberfläche und die Neigung des Bodens sind wesentliche Elemente, die bei der Schätzung des Wertes landwirtschaftlicher Flächen zu berücksichtigen sind.
Je näher ein Grundstück am Stadtzentrum, öffentlichen Verkehrsmitteln und Geschäften liegt, desto wertvoller ist es. Auf der anderen Seite wird ein aussermittig gelegenes Grundstück nur sehr wenige Käufer anziehen.
Um die Immobilienmarktpreise nicht unverhältnismässig zum Steigen zu bringen, verwendet die FDRL auch die Preise von Transaktionen mit Ackerland in der gleichen Region, die in den letzten fünf Jahren stattgefunden haben.
Logischerweise wird Ackerland zum Zweck der Bewirtschaftung erworben; je rentabler der Betrieb, desto wertvoller wird das Land sein.
Ein landwirtschaftliches Grundstück hat als einzige Funktion seine landwirtschaftliche Nutzung. Man kann aber auch bei der Gemeinde eine Genehmigung zu beantragen, um ein bereits bestehendes Gebäude umzugestalten, einen mit der landwirtschaftlichen Nutzung verbundenen Raum oder ein mit der Wohnung des Bauern verbundenes Gebäude zu bauen. Je mehr Einschränkungen es gibt und desto weniger Baumöglichkeiten es gibt, desto mehr leidet der Wert Ihrer landwirtschaftlichen Nutzfläche. Daher ist es wichtig, bei der Festlegung des Verkaufspreises die potenzielle Nutzung des landwirtschaftlichen Bodens herauszufinden. Sie finden diese Informationen im Flächennutzungsplan und Katasterplan, die von Ihrer Gemeinde zur Verfügung gestellt werden. Auch bei landwirtschaftlichen Flächen sollte es sich um ein erschlossenes Grundstück handeln. Mehr zur Erschließung von Grundstücken hier.
Um ein landwirtschaftliches Grundstück oder landwirtschaftliche Nutzflächen selbst zu schätzen, müssen Sie sich den durchschnittlichen Marktpreis ansehen und ähnliche Flächen am Markt analysieren. So erhalten Sie einen Richtwert für Ihre Schätzung.
Der durchschnittliche Marktpreis wird auf der Grundlage der Verkaufspreise Dritter in der gleichen Region in den letzten 5 Jahren berechnet. Dieser Durchschnittspreis wird jedes Jahr von der Abteilung für ländliche Wirtschaft festgelegt. Diesen Preis können Sie dann zur Berechnung Ihres Verkaufspreises verwenden, der auch als "gesetzlicher Preis" bezeichnet wird, wenn er den in Ihrer Region zulässigen Höchstpreis für landwirtschaftliche Nutzflächen respektiert. Dieser gesetzliche Preis beträgt per Definition das 1,05fache des "durchschnittlichen Marktpreises".
Die Verwendung des Marktpreises ist eine schnelle und einfache Methode zur Schätzung Ihres Ackerlandes, aber sie berücksichtigt nicht alle Besonderheiten Ihrer Nutzfläche. Um den Preis für Ihr Land anzupassen, können Sie es mit ähnlichen Grundstücken vergleichen, die derzeit in Ihrer Gegend zum Verkauf stehen. Wenn zum Beispiel die Beschaffenheit Ihres Bodens es erfordert, dass der Boden bearbeitet werden muss, damit man ihn bewirtschaften kann, wird er viel weniger wert sein als Nutzflächen, die zur Bewirtschaftung bereit ist.
Es ist wichtig zu beachten, dass bei der Anpassung Ihres Verkaufspreises der maximal zulässige (von der MRDA festgelegte) Preis niemals um mehr als 5% überschritten werden darf. In diesem Fall sprechen wir nicht mehr von einem gesetzlichen Preis, sondern von einem überhöhten Preis.
Aufgrund der Komplexität der Aufgabe kann es nützlich und effizienter sein, über eine professionelle Schätzung Ihres Ackerlandes zu verfügen. Der Experte wird das fragliche Land besuchen und seinen tatsächlichen Wert auf der Grundlage seines Zustands und seiner Fruchtbarkeit bewerten. Durch sein Fachwissen und die Kenntnisse über den Markt und die gesetzlichen Bestimmungen ist der Experte in der Lage, einen Preis auf der Grundlage des Ertragswerts festzulegen. Vereinbaren Sie einen kostenlosen Beratungstermin mit den lokalen Experten von RealAdvisor!
Der Ertragswert eines landwirtschaftlichen Betriebes entspricht dem Kapital, dessen Verzinsung (Rente) sich aus folgenden Faktoren berechnet:
Da der Ertragswert in der ganzen Schweiz einheitlich berechnet wird, gibt es in der Verordnung über das ländliche Sachenrecht, der Verordnung über das ländliche Sachenrecht, eine Richtlinie für die Schätzung des Ertragswertes. Sollte der Grund nicht bebaut werden können, gibt es jedoch noch andere Möglichkeiten der Nutzung.
Wie schätzt man den Preis für ein nicht erschlossenes Grundstück?
Wie schätzt man den Preis eines nicht bebaubaren Grundstücks?