Was versteht man unter Mehrfamilienhaus?
Ein Mehrfamilienhaus besteht im Unterschied zu einem Einfamilienhaus oder einer Doppelhaushälfte aus mindestens drei Wohneinheiten. In der Regel werden Mehrfamilienhäuser von Investoren als Renditeliegenschaft erworben oder gebaut, um die Wohneinheiten zu vermieten. Mehr zur Bewertung von Investitionsimmobilien hier.
Was ist eine Gewerbeimmobilie?
Unter Gewerbeimmobilien versteht man Immobilien, die gänzlich oder zum Teil gewerblich genutzt werden. Zum Beispiel Büros oder Einzelhandel.
Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung mit dem Ziel der Vermietung erwerben, können Sie auch an gewerbliche Kunden vermieten.
Immobilien, die zur gewerblichen Nutzung gedacht sind, müssen andere Vorgaben erfüllen, als private Wohnungen oder Häuser. Das ist stark von der Branche abhängig, für die Ihre Gewerbeimmobilie gedacht ist. Eine Arztpraxis benötigt andere Voraussetzungen wie eine Lebensmittelfiliale.
Wie funktioniert die Online-Bewertung von RealAdvisor für Renditeliegenschaften?
Für Renditeliegenschaften nutzen Sie im ersten Schritt dieselben Schätzmethoden wie für ein privates Haus. Mit dem Bewertungstool von RealAdvisor stehen Ihnen die genauesten Immobilienbewertungen am Markt zur Verfügung - und das in unter drei Minuten. Die Basis dafür sind tausende, real zum Verkauf stehende Häuser in der Schweiz.
Die Bewertung wird von 5 Modellen gestützt:
- Ein internes Modell auf der Grundlage von Immobilienangeboten, das auch die lokale Flächennutzung berücksichtigt
- Ein internes Modell, das auf historischen Transaktionen basiert, die von Swiss Real Estate Datapool veröffentlicht werden
- Ein externes Modell, berechnet von der Firma IAZI CIFI
- Externes Modell, berechnet von Wüest Partner
- Externes Modell, berechnet von der Firma PriceHubble
Die statistische Berechnung des Mittelwerts aller Modelle ermöglicht es uns, Ihnen die aktuellsten und genauesten Bewertungen für Häuser auf dem Schweizer Immobilienmarkt zu liefern.
Einfach gesagt: Ihre Immobilie wird mit anderen, real existierenden Häusern verglichen. Dabei wird ein Datenpool aus 6 verschiedenen Quellen verwendet, um eine möglichst grosse und genaue Menge an Daten zur Verfügung zu haben.
Dadurch erhalten Sie einen Richtpreis, den Sie für Ihre Rentabilitätsrechnung nutzen können. Möchten Sie erfahren, wie man eine Rendite berechnet, lesen Sie hier weiter.
Welche Daten muss ich für die Bewertung meiner Renditeliegenschaft angeben?
Um einen Richtpreis für Ihr Mehrfamilienhaus oder Ihre Gewerbeimmobilie schätzen zu können, benötigen wir
- die Adresse
- Art des Objekts (Haus, Wohnung, Gebäude)
- Haustyp (Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reiheneckhaus, Reihenmittelhaus)
- Ausstattung (z.B. freier Ausblick oder Swimming Pool)
- Wohnfläche
- ggf. Balkonfläche
- Grundstücksfläche
- Baujahr des Hauses
- ggf. Renovation
- Anzahl Zimmer
- Anzahl Nasszellen
- Anzahl Innenparkplätze
- Anzahl Aussenparkplätze
Die Adresse liefert uns wichtige Daten zur Lage Ihrer Renditeliegenschaft. In welchem Kanton befindet sich das Haus? Hat es eine attraktive Lage mit guter Infrastruktur? Diese Informationen helfen uns, eine marktgerechte Schätzung abgeben zu können, um eine gute Grundlage für Ihre Rentabilitätsberechnung liefern zu können.
Beachten Sie ausserdem, dass Sie bei einer Vermietung gesetzliche Richtlinien und Regeln haben, die Sie beachten müssen.
Renditeliegenschaft: Haus oder Wohnung?
Den grössten Unterschied für die Bewertung Ihrer Renditeliegenschaft ist die Art des Objekts. Je nachdem, ob es sich um ein Haus oder eine Wohnung handelt, können Sie in unseren weiterführenden Ratgebern ausführliche Informationen zur Bewertung nachlesen. Nützlich ist weiters, mit den Begriffen Verkehrswert, Marktwert und Ertragswert vertraut zu sein.
Wohnfläche berechnen
Die Wohnfläche ist ein Indikator, den Sie oft benötigen werden. Nicht nur für die Immobilienschätzung und die Rentabilitätsrechnung, auch für die Berechnung des Mietwerts oder Eigenmietwerts.
Wichtig ist dabei die Unterscheidung zwischen Wohn-, Nutz- und Grundfläche.
Wohnfläche: Dies ist die “bewohnbare” Fläche eines Hauses. Jeder Raum, der zum “Wohnen” genutzt werden kann, wird als Wohnfläche gezählt. Wichtig dafür ist, dass der Raum beheizt werden kann, damit er ganzjährig genutzt werden kann. Ein Wintergarten kann z.B. ohne Heizung nicht als Wohnfläche berechnet, mit Heizung gilt er aber als Wohnraum und wird dementsprechend zur Wohnfläche gerechnet. Achten Sie auch auf Dachschrägen: erst ab 1.5 m Raumhöhe werden die m² des Raumes als Wohnfläche gerechnet.
Die Wohnfläche wird auch manchmal als Hauptnutzfläche bezeichnet.
Nutzfläche: So werden die “Nebennutzflächen” bezeichnet. Diese Flächen sind in der Regel nicht beheizbar. Es sind Räume wie z.B. Abstellräume.
Sobald einer dieser Räume aber beheizt werden kann, kann man ihn zur Wohnfläche dazurechnen.
Grundfläche: Als Grundfläche wird die Fläche des Grundstücks gewertet, die den Boden berührt. Bei Ihrem Mehrfamilienhaus ist die Grundfläche z.B. nicht die Fläche Ihres gesamten Grundstücks, sondern nur die bebaute Fläche.
In Gewerbeimmobilien wohnt man in der Regel nicht, man kann aber dieselben Parameter anwenden: beheizbare Flächen zählen zu Wohnfläche, nicht beheizbare Flächen zur Nutzfläche. Möchten Sie mehr zu Wertermittlung von Bürogebäuden erfahren, lesen Sie hier weiter.
Anzahl Zimmer: Wie viele Zimmer hat meine Wohneinheit?
Eine allgemeingültige Richtlinie, ab wann ein Raum als ganzes oder halbes Zimmer gilt, gibt es für die Schweiz nicht. Der Mehrzahl der Kantone definiert ein Zimmer nach folgendem Kriterien:
- ein Zimmer umfasst mindestens 10 m²
- Räume zwischen 5 und 10 m² werden als halbes Zimmer gewertet
- Die Küche und das Bad werden nicht als Wohnräume gezählt
Ein Praxisbeispiel:
- Eine Wohnung im Mehrfamilienhaus mit 3 Zimmern, eines davon mit weniger als 10 m², 1 Wohnzimmer, 1 Küche und 1 Badezimmer, wird wie folgt beschrieben:
- 3,5 Zimmer (daher 2,5 Zimmer und ein Wohnzimmer)
Ob die Küche in Ihrem Kanton als Zimmer gezählt wird, können wir anhand Ihrer Adresse ableiten. Das Bewertungstool weist Sie im Rahmen der Schätzung auf Abweichungen in der Berechnung der Anzahl der Zimmer für Ihr Mehrfamilienhaus hin.
Wie können Sie Ihre Renditeliegenschaft kostenlos online bewerten?
- Nutzen Sie das kostenlose Online-Tool von RealAdvisor, bei dem Sie Ihr Mehrfamilienhaus mit Liegenschaften aus über 14 Immobilienportalen vergleichen können
- Berechnen Sie die Wohnfläche je Wohneinheit
- Berechnen Sie die Rentabilität
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