Wie bewertet man eine Immobilie? 

Welcher ist der richtige Preis?

Wir stossen auf verschiedene Preisbegriffe, wenn der tatsächliche Wert einer Immobilie berechnet werden soll:

• Verkaufspreis / verlangter Preis: Summe für die der Verkäufer bereit ist seine Liegenschaft abzutreten.
  
  
• Preisangebot: Betrag den der Käufer aufgrund seiner eigenen Bewertung sowie finanziellen Möglichkeiten bereit ist zu bieten.
  
  
• Transaktionspreis: Preis der nach Verhandlung zwischen dem Verkäufer und Käufer vereinbart wird.
  
  
• Gerechter Preis: Optimaler Preis, der dem Verkäufer ermöglicht einen Verkauf in einem realistischen Zeitrahmen zu tätigen, ohne den tatsächlichen Wert der Immobilie zu unterschätzten.
  
  

Welche sind die verschiedenen Methoden, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen?

Onlinebewertung (hedonische Methode)

Die hedonische Methode wird von Tools zur Onlinebewertung verwendet, um eine Immobilie zu schätzen. Schweizer Banken und Versicherungen nutzen diese ebenfalls, um den maximalen Betrag zu definieren, den sie bereit wären zu finanzieren. Dabei werden Werte von aktuell sich im Verkauf befindlichen oder in den letzten Monaten verkauften Immobilien zugrunde gelegt und verglichen.

Um Ihre Onlinebewertung durchzuführen müssen Sie lediglich die Charakteristiken Ihrer Liegenschaft angeben:

• Postadresse
• Wohnfläche 
• Grundstücksfläche
• Baujahr
• Anzahl Räume (Zimmer sowie Badezimmer)
• Mögliche Ausstattung (Schwimmbad, Sitzplatz, Veranda, Garten mit freiem Ausblick)

Das Bewertungstool wird ebenfalls zahlreiche mit dem Standort zusammenhängende Parameter mitberücksichtigen:

• Nähe zu ÖV, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen
• mögliches Bauprojekt in der Strasse oder Stadt
• Anzahl ähnlicher Angebote in der Umgebung

Sind einmal diese Faktoren angegeben, vergleicht das Tool Ihre Immobilie mit allen in der Datenbank befindlichen Objekte aufgrund ähnlicher Kriterien und gibt Ihnen eine Preisspanne an.

Diese Methode ist sehr zuverlässig für standardisierte Liegenschaften, denn je mehr Informationen über ähnliche Immobilien verfügbar sind, desto genauer sind die statistischen Regressionen.

Marktvergleichsanalyse

Diese Marktanalyse setzt Ihre Immobilie gleichartigen Liegenschaften gegenüber, in Ihrer Stadt verkauft oder im Verkauf stehend, um aufgrund eines Vergleichs der aufgerufenen Verkaufspreise für Sie den genauesten Wert zu ermitteln. 

Sie können sehr einfach auf einem Immobilienportal Häuser in Ihrer Stadt filtern, indem Sie nach ähnlichen Charakteristiken Ihrer Liegenschaft selektieren und sich über die Verkaufspreise informieren, die dazu geschätzt wurden.

Nehmen wir an, dass Ihr Haus folgende Eigenschaften besitzt: 

• gelegen in 1012 Lausanne
• Baujahr 1990
• mit einer Wohnfläche von 190 m²
• mit einem Grundstück von 500 m²
• und 6 Räumen

In der obigen Ansicht die Häuser in absteigender Reihenfolge nach Preis pro m².
Der Begriff offline bedeutet, dass sie vom Markt genommen wurden. D.h. entweder bereits verkauft oder, dass der Besitzer sie letztendlich nicht mehr verkaufen wollte. 

Anhand dieser Selektion werden Häuser herausgefiltert, die im Ergebnis Verkaufspreise zwischen CHF 1’790’000.- und CHF 2’850’000.- aufrufen.

Diese beiden Beträge sind weit entfernt voneinander trotz, dass ihre Standorte nahe beieinander liegen. Das resultiert wiederum aufgrund ihrer sehr verschiedenartigen Charakteristiken.

1. Das erste Haus zu CHF 2'850'000.- wurde kürzlich renoviert und besitzt das grösste Grundstück in der Selektion.

2. Das zweite Haus hat eine Seesicht, eine sehr gesuchte Eigenschaft.

3. Die dritte Liegenschaft hat ein Schwimmbad sowie ein durchschnittliches Grundstück im Vergleich zu den nachfolgenden.

4. Das vierte wurde ebenfalls in den Vorjahren zum Verkauf renoviert.

5. Die unter 5 und 6 inserierten sind in einem korrekten Zustand, aber mit kleinerem Grundstück.

6. Die beiden letztplatzierten haben unvorteilhafte Charakteristiken wie der Standort oder eine schlechte technische Diagnostik, was auf einen hohen Energieverbrauch oder z.B. eine minderwertige Gas-o. Strominstallation zurückgeführt werden kann.

Wenn Ihr Haus länger nicht renoviert wurde, keinen attraktiven Ausblick, kein grosses Grundstück oder Pool hat, können Sie davon ausgehen, dass der Preis pro m² sich unterhalb der vier ersten Ergebnisse befindet. Das Referenzhaus sollte sich auf dem Niveau der Liegenschaften 5 und 6 einordnen, eventuell zu einem höheren Wert, da es ein grösseres Grundstück besitzt. Diese Immobilie müsste sich demnach in einer Preisspanne zwischen CHF 11'581.- / m² und CHF 11'351.- / m² einschätzen lassen.

Besonders hervorzuheben ist als Kriterium ebenfalls die Dauer, in der sich eine Liegenschaft bereits im Verkauf befindet. Wenn das Haus seit einem Jahr online ist, liegt es sehr wahrscheinlich an einem überhöhten Verkaufspreis.

Die Berechnung des Preises pro m² in Ihrer Stadt

Damit Sie den Preis Ihrer Immobilie berechnen können, benötigen Sie zuerst eine verlässliche Informationsquelle, die Ihnen den durchschnittlichen Preis pro m² in Ihrer Stadt aufzeigt. RealAdvisor stellt Ihnen diese genauen Details auf seinem Portal zur Verfügung, erfahren Sie alle Preise pro m² in jeder Stadt und Gemeinde in der Schweiz.

• Wenn der durchschnittliche Preis pro m² für ein Haus in 1010 Lausanne CHF 12’994.- beträgt
• Und Ihre Wohnfläche 190 m², multiplizieren Sie diesen Preis pro m² mit der Fläche Ihrer Liegenschaft wie folgt:
  
  190 m² x CHF 12’994 = CHF 2'468'860.-

Diese Methode ermöglicht Ihnen eine ungefähre Schätzung, sie berücksichtigt jedoch nicht die besonderen Charakteristiken Ihrer Immobilie. Dennoch wird diese wiederum von interessierten Käufern intensiv gebraucht, um selbst unkompliziert aufgrund des Preises pro m² eine Liegenschaft zu bewerten und so einen überhöhten Verkaufspreis auszuschliessen.

Schätzung durch einen Vor-Ort-Experten

Die Immobilienexpertin und der Experte werden oft herangezogen, um den Preis der Liegenschaft zu präzisieren. Es kann ein Notar, eine Immobilienagentin sowohl als auch ein Makler sein. Dieser analysiert die subjektiven Aspekte der Liegenschaft über die sich die Eigentümer nicht immer bewusst sind und er besitzt andererseits eine Kenntnis des lokalen Marktes, die es ihm ermöglicht den Einfluss der Umgebung auf den Immobilienpreis zu berücksichtigen.

Dieser wird anhand der Besichtigung Vor-Ort die individuellen Charakteristiken der Immobilie aufnehmen und wird von Ihnen, um eine komplette Bewertung zu erstellen,folgende Dokumente benötigen:

NB : 🏠 Dokument erforderlich für - Häuser Mehr über die Bewertung eines Hauses erfahren
- 🏢 Dokument erforderlich für Wohnungen - Mehr über die Bewertung einer Wohnung erfahren

• 🏠 🏢 Katasterauszug
• 🏠 🏢 Steuerwert: dieser befindet sich unter "Grundsteuerhinweis" in Ihrer letzten Steuererklärung
• 🏠 Dienstbarkeit: die Dienstbarkeit, soweit vorhanden, regelt die Grundstücksrechte, die jeweils von einem auf den nächsten Eigentümer übergehen
• 🏠 Privatrechtskonventionen: Diese Konventionen stellen im Verkaufsvertrag die Bestimmungen dar, die sich auf Baurechte, Übereinkünfte mit Nachbarn, usw. beziehen
• 🏠 Sicherheitsnachweis der Elektroinstallation für Schwachstrom: wenn dieser nicht vorhanden ist, muss ein Nachweis von einem dafür anerkannten Elektroinstallateur erstellt werden
• 🏠 🏢 Baubeschreibung der Immobilie 
• 🏠 Katasterplan: über das Immobilienregister der Gemeinde einzuholen
• 🏠 Feuerschutzpolice des Gebäudes: über die Versicherungsgesellschaft zu erhalten
• 🏠 🏢 Plan der Immobilie: dieser beinhaltet den Bodenplan, den Schnittplan und die Fassaden

Im Fall von Miteigentum:

• 🏢 Die drei letzten Protokolle der Miteigentümerversammlung
• 🏢 Höhe des Sanierungsfonds
• 🏢 Vollständiger Grundbuchauszug der Miteigentümer
• 🏢 Verwaltungs-u. Nutzungsreglement
• 🏢 Nebenkostenabrechnung

Weitere Dokumente:

• 🏠 🏢 Ehemalige Bewertungen
• 🏠 🏢 Kaufvertrag
• 🏠 🏢 Details zur Finanzierung (Hypothek und Bank)
• 🏠 Katasterauszug der früheren Grundlast: beim Kanton einzuholen

Alle diese Dokumente sind natürlich nicht obligatorisch, ermöglichen aber dem Experten die genaueste Bewertung zu erstellen.

Schauen Sie in diesem Artikel nach, wie Sie eine Renditeeigenschaft einschätzen können.

Welche sind die wichtigsten Faktoren, die den Preis einer Immobilie beeinflussen können?

Es ist wichtig zu wissen, dass der Wert einer Immobilie sich über die Jahre mindert, im Gegensatz zu einem Grundstück, das in der Regel an Wert zunimmt.

Damit eine Liegenschaft so wertbeständig bleibt als möglich, sollten ihre Vorteile unterstrichen sowie unzeitgemässe oder unästhetische Räume renoviert werden. Durch ein clever gehandhabtes Kostenmanagement, können sich diese Bemühungen finanziell weitaus mehr lohnen, als wenn die lmmobilie im alten Zustand verkauft werden würde.

Eigentümer haben eine emotionale Beziehung zu ihrem Heim, in dem sie seit Jahren Zuhause sind. Dennoch werden einige frühere Investitionen nicht zwangsweise denselben Wert in den Augen anderer haben. 

Die Eigenschaften, die einen tatsächlichen Mehrwert für eine Immobilie darstellen sind:

Standort 

• Der Steuerfuss der Gemeinde
• Eine Sicht auf die Berge, das Meer oder ein Monument 
• Die gute Anbindung zu Verkehrsmöglichkeiten wie Bushaltestelle, Bahnhof oder Flughafen 
• Ein neues regionales Projekt zur Verbesserung des Strassennetzes oder öffentlichen Räumen
• Eine Orientierung nach Süd-Ost oder Süd-Westen

Erweiterungspotenzial

• Wenn der Käufer die Möglichkeit hat die Liegenschaft auszubauen
• Wenn das Grundstück einen höheren Wert, als das Haus hat. In diesem Fall ergibt sich die Möglichkeit einer neuen Bebauung und somit kann der Verkäufer einen vorteilhafteren Preis von einem Immobilienentwickler bekommen

Eine neuere Renovierung

• Ein neuer Anstrich der Wände und Decken, Wechsel des Bodenbelags
• Erneuerung der Küche anhand einer neuen Geräteausstattung 
• Ersatz der Heizungsanlage durch ein sparsames und umweltfreundliches System

Ausbaufähige Flächen zusätzlich zum Wohnbereich 

• Ein Balkon, eine Veranda, ein Sitzplatz, ein grosser Garten 
• Parkplätze innen oder aussen
• Ein ausbaubarer Keller oder Dachgeschoss

Das Angebot und die Nachfrage

• Je weniger Immobilien in der Region zum Verkauf stehen, desto grösser wird die Nachfrage und somit der Wert Ihrer Liegenschaft 

Umgekehrt, die Faktoren, die wertmindernd auf eine Immobilie wirken sind: 

Eine ältere, unrenovierte Immobilie

• Wenn der Käufer Arbeiten vornehmen muss, wird er die entsprechenden Kosten vom Kaufpreis herunterhandeln wollen 
• Wenn die Renovierung auf der Seite des Verkäufers liegt, kann der Käufer eine Entschädigung bei Nichteinhaltung der Termine verlangen

Eine ungünstige Energiebilanz

• Eine ernergieverschwendende Liegenschaft
• Mit schlechtem co²-Wert
• Mit Asbest, Termiten
• Dem Explosionsrisiko von Blei
• Dem Zustand der Gas-u. Strominstallation 

Der Umgebung

• Einer Lärmbelästigung wie Flugverkehr
• Eine Baustelle gegenüber, die die Sicht behindert oder den direkten Zugang zur Strasse blockiert
• Eine Wohnung im Parterre ist weniger attraktiv als auf einer Etage
  
  
  

Welche Methoden der Bewertung anwenden?

Um die Transaktion zu erleichtern und zu beschleunigen, ist es unerlässlich sich nicht in der Definition des Verkaufspreises zu irren. 

Dazu ist es empfohlen eine komplette Marktanalyse durchzuführen:

1. Simulierung durch mehrere online-Bewertungstools und Berechnung des Preises pro m² Ihrer Immobilie.
2. Vergleich der erhaltenen Preise mit den Transaktionen oder ähnlichen Verkaufsangeboten in Ihrer Gemeinde.
3. Zuletzt, um keinen wichtigen Faktor zu vergessen, der den Verkaufspreis beeinflussen könnte: dem Hinzuziehen eines lokalen Experten zur Verfeinerung der Bewertung.

Die vorangegangene Marktanalyse und der Ergebnisse der online-Bewertungen ermöglichen Ihnen den vom Experten geschätzten Preis zu verstehen. 

Viele sind der Ansicht, dass der Einsatz eines Experten nicht lohnenswert ist, dennoch kann ihr Fachwissen zur Wertsteigerung sowie zum rascheren Verkauf unerlässlich sein.

Umso mehr, als dass diese Dienstleistungen nicht zwangsläufig kostenpflichtig sind. Viele bieten diese kostenfrei und ohne Verpflichtung, an. Ihre Entlohnung wird in Form einer Provision gestaltet, wenn Sie entscheiden diesen Service im Falle eines Verkaufs Ihrer Immobilie zu beanspruchen.