Was ist ein Baugrundstück?

Um bebaubar zu sein, muss ein Grundstück mehrere Bedingungen erfüllen:

• Es muss über eine Baugenehmigung verfügen. Das heisst, das Land muss als Bauzone - auch Entwicklungszone genannt - von der Gemeinde ausgewiesen worden sein.

• Der Boden und der Untergrund des Grundstücks müssen für die Konstruktion geeignet sein. Das betrifft das Gewicht der Gebäudestruktur, aber auch das auf die Arbeit bezogene Gewicht.
  
  
• Das Land muss ausrüstbar sein, d.h. an lebenswichtige Netze wie Trinkwasser, Gas, Strom, Telefon, kollektive Abwasserentsorgung angeschlossen werden können.

Wenn Ihr Grundstück diese Voraussetzungen nicht erfüllt, kann darauf nicht gebaut werden.

Bauland: Eignet sich mein Grundstück zum Bebauen?

Sie können sich bei Ihrer Gemeinde erkundigen und sie um bestimmte Unterlagen bitten, aus denen klar hervorgeht, ob Ihr Grundstück für den Bau geeignet ist und welche Regeln beim Bau zu beachten sind.

Die erforderlichen Dokumente:

• Gebietsplan / Bebauungsplan: Dies sind die Referenzdokumente für die Entwicklung des Landes und seiner Nutzungsmöglichkeiten. Sie sind online oder bei Ihrer Gemeinde erhältlich.
  
  
• Grundbuchplan: Dieser enthält die dinglichen Rechte an den Gebäuden. Es handelt sich um ein öffentliches Register, das beim Bundesamt für Grundbuchrecht erhältlich ist.
  
  
• Die Katasterkarte: Sie ermöglicht es Ihnen, die Lage jedes Grundstücks und die Bodenbedeckung, d.h. Strassen, Wege, Gebäude, Mauern, Wälder, Weinberge, Wasserläufe usw., mit Hilfe einer Karte zu bestimmen. Die Katasterkarte ist Teil des Grundbuchs.

Ihr Grundstück ist für den Bau geeignet? Herzlichen Glückwunsch! Lesen Sie weiter, um zu erfahren, wie Sie den Wert Ihres Baulandes ermitteln.

Wie berechnet man den Preis für ein Baugrundstück?

Nachdem abgeklärt wurde, dass Ihr Grundstück bebaut werden kann, ist die nächste Frage: Wie groß ist das Baugrundstück? Die Fläche alleine hilft Ihnen aber noch nicht weiter, denn die m²-Preise variieren von Gemeinde zu Gemeinde. 

Es kann auch hilfreich sein, auf Immobilienplattformen nach ähnlichen Grundstücken in Ihrer Umgebung zu suchen und mit Ihrem zu vergleichen. Nutzen Sie hierfür z.B. kostenlose Online-Tools.

Kosten für ein Grundstück ermitteln: Begriffe und Indikatoren

Wie bei der Immobilienschätzung gibt es auch bei der Ermittlung des Werts von Bauland verschiedene Begriffe und Indikatoren, die Sie kennen sollten.

Welche Fläche sollte zur Berechnung des Preises für ein Baugrundstück verwendet werden?

Der Preis eines Grundstücks wird in erster Linie auf der Grundlage der Fläche des Grundstücks berechnet, aber Vorsicht: Es gibt mehrere Begriffe von Fläche, und nicht alle Kantone verwenden die gleichen Indikatoren, um den Preis pro m² Land festzulegen.

Hier sind die verschiedenen Konzepte von Flächen, die bekannt sein müssen:

• Bruttogeschossfläche (BGF): Dies ist die Summe aller Bodenflächen, die zu Wohn- oder Arbeitszwecken genutzt werden.
• Die entscheidende Gebäudefläche (SBPu) ist die horizontale Projektion des Gebäudevolumens einschliesslich der vorspringenden Gebäudeteile.
• Ermittlung der Grundstücksfläche (STd): Dies sind die in der Bauzone enthaltenen Grundstücke und Grundstücksteile wie Zufahrtsflächen, wobei Flächen im Zusammenhang mit dem Strassennetz nicht berücksichtigt werden.
• Bodenfläche (SP): ist die Summe der Flächen, die den zugänglichen, allseitig geschlossenen Räumen entsprechen.

Es ist wichtig zu verstehen: selbst wenn ein Grundstück überbaut werden kann, ist damit nicht automatisch die gesamte Fläche nutzbar. Das heisst, dass ein Grundstück von 1.000 m² mit einem niedrigen Index nur zu 70 % oder noch viel weniger bebaubar sein kann. Hier ist es auch nützlich, die Bebauungsziffer oder Ausnützungsziffer zu kennen. 

Diese Minderung der Nutzungsfläche Ihres Grundstücks ist auf natürliche Zwänge und die zu beachtenden städtebaulichen Vorschriften zurückzuführen, z.B.: ein unter dem Grundstück verlaufender Wasserlauf begrenzt die Gebäudefläche ebenso wie die Nähe zu benachbarten Häusern, was bedeutet, dass Entfernungen eingehalten werden müssen, um die Privatsphäre aller zu wahren.

Gebäudefläche: Indizes und Koeffizienten

Die Kantone verwenden unterschiedliche Indizes oder Koeffizienten zur Bestimmung der Gebäudefläche:

• Landnutzungsindex (LUS): Dies ist das Verhältnis zwischen der Bruttogeschossfläche und der Gebäudefläche des Grundstücks.
• Landnutzungsindex (LUI): das Verhältnis der relevanten bebauten Fläche zur relevanten Landfläche.
• Bodennutzungskoeffizient (LUC): ist das Verhältnis zwischen der bebauten Fläche und der Fläche des gesamten oder eines Teils des Grundstücks, das in der Bauzone liegt.
• Bodennutzungskoeffizient (LUC): ist das numerische Verhältnis zwischen der Bruttonutzfläche und der bebaubaren Fläche des Landes.

Diese Informationen erhalten Sie von Ihrer Gemeindeverwaltung, die Ihnen sagen wird, welchen Index oder Koeffizienten Sie verwenden müssen und wie gross die bebaubare Fläche Ihres Grundstücks ist.

Berechnung des Preises pro m² eines Baugrundstücks (Beispiel)

Nehmen wir das Beispiel der COS, wenn die COS Ihres Grundstücks 0,3 beträgt (Informationen, die Sie von Ihrer Gemeinde über den Zonenplan erhalten haben). Zur Berechnung können Sie folgende Formel verwenden:

Gesamtfläche x COS = Geschossfläche

1'000 m² x 0.3 = 300m².

Grundfläche x Preis pro m² Ihrer Gemeinde = Preis Ihres Grundstücks

300 m² x CHF 700.- = CHF 210'000.-

Den Preis pro m² Ihrer Gemeinde finden Sie in der Publikation Ihres Kantons, Ihrer Gemeinde oder auch online bei RealAdvisor.

Schätzung eines Baugrundstücks für den Bau von Mehrfamilienhäusern

Wenn Ihr Land gross genug ist, um mehrere Wohnungen unterzubringen, können Sie sich an einen Bauträger wenden, um Ihr Land schätzen zu lassen, und bei Interesse kann er Ihnen sogar ein Angebot unterbreiten.

Die Berechnung des Entwicklers wird nach der Residualmethode durchgeführt. Ziel wird es sein, abzuschätzen, wie viel er durch den Verkauf des Landes nach dessen Ausbeutung verdienen wird. Er muss daher Investitionskosten wie Grundstückspreis, Bau- und Marketingkosten vom potenziellen Ertragswert abziehen.

Wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus vermieten möchten, erfahren Sie hier mehr über die gesetzlichen Vorgaben für Vermieter.

Berechnung des Preises pro m² eines Baugrundstücks durch einen Immobilienfachmann (Beispiel)

Für dies Berechnung nehmen wir ein Grundstück von 1'000 m² das nur zu 80 % bebaut werden kann.

Ertragswert:

Bei einem Grundstück von 1'000 m², mit einem IUS von 0.8:

1'000 x 0.8 = 800 m²

Baufläche: man kann auf 800 m² bauen; 4 Villen von 200 m².

Anzahl Villen x Vermarktungspreis = Ertragswert

4 x 1'000'000 = CHF 4'000'000.-

Investitionskosten:

• Erschliessung des Grundstücks: 800 m² x 90 CHF pro m² = 72'000 CHF pro m².
• Baukosten: CHF 1'000'000.000/ m² = CHF 1'000'000.00
• Marketing (Werbung, Inseratschaltung, Organisatorisches): CHF 1.000.000
• Andere (je nach Zustand des Bodens: Bodenuntersuchungen, Bodensanierung): CHF 300'000'000

Baukosten - Ertragswert

2'300'00 - 4'000'000 = CHF 1'700'000

Der Preis des Grundstücks wird maximal CHF 700'000 betragen, um einen Mindestgewinn von CHF 1 Million zu erzielen.

NB: Die Investitionskosten und der Gewinn sind ungefähre Angaben, um zu verstehen, wie die Schätzung des Preises für ein Baugrundstück funktioniert.

Um mehr über die Bewertung eines Grundstücks zu erfahren und welche Faktoren den Preis pro m² Land beeinflussen, lesen Sie hier weiter.

Sondergrundstücke: Landwirtschaftliche Flächen, nicht bebaubare Grundstücke, nicht erschlossene Grundstücke

Grundstücke, die nicht zum Bebauen für Einfamilien- oder Mehrfamilienhäuser gedacht sind, haben dennoch auch einen Wert. Den Preis eines solchen Baulands zu ermitteln, erfordert andere Methoden, als die Bewertung eines Baugrundstücks.

• Nutzung als landwirtschaftliche Fläche: Als landwirtschaftliche Nutzfläche werden Flächen bezeichnet, die anbaufähig sind. Oft werden damit auch umgangssprachlich unproduktive Flächen wie Wälder gemeint. Landwirtschaftliche Nutzflächen werden aber zum Anbau genutzt, daher zählt ein Wald nicht dazu.
• Nicht bebaubare Grundstücke: Ein Grundstück, das keine gesetzliche Genehmigung für einen Bau hat.
• Nicht erschlossene Grundstücke: Ein Grundstück, das eventuell bebaut werden könnte, wenn es bewohnbar gemacht werden würde.

Auch diese Liegenschaft haben einen Wert und man kann einen Preis für sie selbst schätzen oder schätzen lassen.