Wie schätzt man den Preis für ein nicht erschlossenes Grundstück?

Was ist ein nicht erschlossenes Grundstück?

Ein nicht erschlossenes Grundstück, auch "unbebautes Land" oder "unentwickeltes Land" genannt, ist potentielles Bauland, das noch nicht bewohnbar gemacht wurde. Das heisst, es ist noch nicht an die wesentlichen Netzwerke angeschlossen, um auf ihm leben oder arbeiten zu können.

Die wesentlichen Netzwerke sind:

• Zugang zu Trinkwasser
• Gas
• Elektrizität 
• Telefon-, Fernseh- und Internetanschluss
• Kanalanschluss
• Falls nötig Sanierung

Kann das Grundstück nach der Erschliessung bebaut werden?

Vor der Erschliessung ist es wichtig zu wissen, ob das betreffende Grundstück bebaubar ist. Es macht keinen Sinn, Arbeit in ein Grundstück zu investieren, wenn es zu einem zu erhaltenden Gebiet gehört, wie z.B. einem Naturgebiet oder einem bebauten Gebiet auf dem wegen kunsthistorischer oder architektonischer Denkmäler nicht weiter gebaut werden darf.

Um herauszufinden, ob sich Ihr Grundstück für eine Bebauung eignet, können Sie von Ihrer Gemeinde den Flächennutzungsplan erhalten. Aus diesem geht klar hervor, ob Ihr Grundstück als Bauzone gilt oder nicht. Auf der anderen Seite kann ein Grundstück, das zum Zeitpunkt der Verlesung des Flächennutzungsplans kein Bauland ist, einige Monate oder einige Jahre später zu Bauland werden. Alle 10 bis 15 Jahre weisen die Gemeinden die Grundstücke als Bauzone, Zwischenzone, Grünzone oder Landwirtschaftszone neu zu, mit dem Ziel, die bebaubaren Flächen nicht auszuschöpfen, sondern sie entsprechend den Bedürfnissen und der Bevölkerungsentwicklung zu nutzen. 

Wenn Sie Ihr Land so schnell wie möglich verkaufen wollen, würde eine Erschliessung den Wert steigern und den Verkauf beschleunigen. Lesen Sie hier weiter, wie Sie danach den Wert Ihres Baugrundstücks ermitteln können. Beachten Sie, dass die Ausstattung eines Grundstücks keine Verpflichtung ist. Sie können auch Ihr nicht erschlossenes Grundstück verkaufen.

Wie schätzt man den Preis für ein nicht erschlossenes Grundstück?

Die Schätzung des Preises eines nicht erschlossenen Grundstücks wird anders ausfallen, wenn das Grundstück bebaubar oder nicht bebaubar ist. Schauen wir uns zunächst einmal an, wie man ein nicht bebaubares und nicht erschlossenes Grundstück schätzen kann.

Was ist ein nicht bebaubares Grundstück?

Ein nicht bebaubares Grundstück:

• Befindet sich in einem zu schützenden Gebiet
• Die Gemeinde hat es als Land ausgewiesen, auf dem zumindest in den nächsten Jahren nicht bebaut werden kann.

Wie hoch ist der Preis für ein nicht bebaubares und nicht erschlossenes Grundstück?

Der Preis eines nicht bebaubaren und nicht erschlossenen Grundstücks hängt von mehreren Faktoren ab:

1. Die besonderen Merkmale des Landes

• Seine Lage: in der Nähe der Stadt, der Geschäfte, der Dienstleistungen und der öffentlichen Verkehrsmittel.
• Fläche: je grösser die Parzelle, desto höher ihr Wert.
• Die Beschaffenheit des Bodens: Wenn es notwendig ist, den Boden zu säubern, um ihn zu nutzen, wird er weniger wertvoll sein als ein Grundstück, das keine Arbeiten erfordert.
• Der Grad des Gefälles: Je steiler das Gefälle, desto schwieriger wird die Erschliessung des Geländes und desto teurer wird es.
• Dienstbarkeiten: Das sind Zwänge, die dem Eigentümer auferlegt werden; je aufwändiger oder störender sie sind, desto weniger interessant ist das Grundstück für Käufer.
  
  

2. Das Landnutzungsprojekt

Ein Grundstück, auf dem nicht gebaut werden kann, ist nicht wertlos. Es kann z.B. genutzt werden für:

• ein Freizeitgebiet (Angeln, Camping, Sport...)
• Anlegen eines Gemüsegartens 
• Vermietung als Parkplatz 
• Vermietung für Ladenbesitzer (Lebensmittellaster, kurzlebige Geschäfte...)

Falls der Grund als landwirtschaftliche Fläche genutzt werden kann, steigert das natürlich ebenfalls seinen Wert.

Um die Rentabilität eines solchen Vorhabens zu sichern, sollte man das Grundstück gründlich untersuchen, seinen Wert schätzen und die Möglichkeiten abwägen. Zunächst muss das Grundstück über die notwendigen Eigenschaften für das Vorhaben verfügen oder es muss möglich sein, diese Eigenschaften herzustellen. Danach müssen Sie nur die einfache Berechnung durchführen: Investitionskosten - Wert der Rendite.

Die Investitionskosten umfassen den Grundstückspreis und die mit dem Projekt verbundenen Erschliessungskosten. Wenn Sie das Land z.B. verpachten oder als Erholungsgebiet nutzen wollen , müssen Sie auch die Mängel des Grundstücks berücksichtigen, z.B. einen schlechten Zustand, die Entfernung zu öffentlichen Verkehrsmitteln, etc.

Um den Preis festzulegen, müssen Sie ähnliche Liegenschaften mit dem eigenen Grundstück vergleichen. Sie können diese Analyse online durchführen, z.B. über ein Immobilienportal. Ziel ist es, Ihr Eigentum mit dem Verkaufspreis von Grundstücken auf dem Markt zu vergleichen. Der Preis des Grundstücks muss dann entsprechend seinen Eigenschaften und Mängeln angepasst werden.

Erfahren Sie hier mehr zu Renditeliegenschaften.

Wie hoch ist der Preis eines nicht erschlossenen Baugrundstücks?

Wie oben erläutert, basiert der Wert eines Grundstücks hauptsächlich auf dem zukünftigen Projekt, das auf dem Grundstück durchgeführt wird. Bauland kann einen fast 10- bis 20-mal höheren Preis haben, als ein Grundstück, auf dem nicht gebaut werden kann.

Für ein Baugrundstück wird der Preis auf der Grundlage des m²-Preises, der in einigen Fällen von der Gemeinde festgelegt wird, und des Landnutzungsindexes bestimmt. Bei einem nicht erschlossenen Grundstück müssen Sie eine Schätzung der mit der Erschliessung des Grundstücks verbundenen Kosten vornehmen und diese vom Verkaufspreis abziehen. Möchten Sie mehr darüber erfahren, wie man den Wert eines Grundstücks ermitteln kann, lesen Sie hier weiter.

Die Kosten für die Erschliessung hängen von der Entfernung Ihres Grundstücks vom öffentlichen Netz ab: Je grösser die Entfernung und je komplizierter die Verbindung, desto höher die Kosten.

Um Ihnen eine Vorstellung zu vermitteln: Die Kosten für die Ausstattung eines Grundstücks können bei 50 CHF pro Quadratmeter beginnen und bis zu 250 CHF pro Quadratmeter betragen. Wenden Sie sich für Informationen an die Gemeinde, und sie wird Sie an die Dienststellen verweisen, die sich um die Ausstattung der Parzelle kümmern oder Ihnen zumindest die möglichen Kosten im Zusammenhang mit Ihrer Parzelle mitteilen.