Ist das Vermieten von Wohnungen rentabel?
Darauf kann man nicht eindeutig mit ja oder nein antworten. Es kommt auf den Kaufpreis der Immobilie, Ihren Kosten und der Mietrendite an.
Bevor Sie sich für den Kauf einer Renditeliegenschaft entscheiden, sollten Sie diese bewerten, die Rendite berechnen und eine Rentabilitätsrechnung durchführen. Es kann auch hilfreich sein, eine kostenlose Online-Schätzung der Immobilie vorzunehmen.
Wenn Sie sich vor Ihrem Vorhaben ausreichend informieren und unerwartete Ereignisse wie plötzliche Leerstandszeiten einkalkulieren, dann sind Sie am richtigen Weg, profitabel zu vermieten.
Denken Sie dabei auch über den Tellerrand hinaus an alternative Möglichkeiten der Vermietung:
- Wohnheime für Studenten
- Wohnheime für Senioren
- Bürogebäude
- Gewerbeimmobilien
Es ist weiters hilfreich, wenn Sie sich mit diesen Begriffen vertraut machen: Verkehrswert, Marktwert, Ertragswert.
Wie viel Miete darf ich verlangen?
Es gibt Mietobergrenzen (Mietzinsmaxima), die von Region zu Region unterschiedlich sind. Informieren Sie sich bei der BSV in welcher Mietzinsregion Sie sich befinden.
Zürich fällt z.B. in die Region 1, daher die Region mit dem höchsten Mietzins. Dementsprechend teuer ist aber auch die Investition in eine Immobilie zur Vermietung.
An diese gesetzliche Vorgabe müssen Sie sich bei der Vermietung von Wohnungen halten. Was Sie noch bedenken müssen, um eine rentable Miete festzulegen, können Sie hier nachlesen: Miete berechnen: Wie Sie die Miete Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses berechnen.
Ziehen Sie die Vermietung eines Bürogebäudes in Betracht, lesen Sie hier weiter.
Wann darf ich die Miete erhöhen?
Der erste Mietpreis wird im Mietvertrag festgelegt. Wenn es im Mietvertrag eine entsprechende Klausel gibt, können Sie die Miete einmal pro Jahr neu bewerten.
Achtung: Es muss ein berechtigter Grund für die Mieterhöhung bestehen.
Berechtigte Gründe können sein:
- Sie haben durch Investitionen den Mehrwert erhöht (Sanierung, Lift eingebaut, etc)
- Korrektur der Miete nach oben, wenn Sie für die Region unüblich niedrig war
- Inflation
Aktuell steigt die Inflation in der Schweiz nicht so stark wie im Rest von Europa. Im Mai 2022 lag die Inflationsrate in der Schweiz dennoch bei 2,9 %.
Dadurch erhöhen sich auch Ihre Kosten, die Sie bei der Festsetzung der Mieterhöhung beachten sollten.
Wie viel Kaution darf ich verlangen und wann muss sie ausbezahlt werden?
Sie können als Vermieter von Wohnungen oder Häusern eine Mietkaution verlangen. Das macht auch Sinn: So sichern Sie sich ab, falls der Mieter Schäden in Ihrer Eigentumswohnung hinterlässt.
Wenn Sie eine Sicherheitsleistung im Mietvertrag vereinbaren, können Sie die Kaution auch bei Mietausfällen einbehalten.
Die Kaution darf in der Schweiz maximal drei Monatsmieten betragen. Diese muss auf einem Sperrkonto liegen, das auf dem Namen des Mieters läuft.
Beim Auszug des Mieters können Sie Forderungen geltend machen und dementsprechend die Rückzahlung der Kaution reduzieren. Ansonsten ist die volle Kaution zurückzuzahlen.
Es gibt auch die Möglichkeit der Mietkautionsversicherung oder der Mietkautionsbürgschaft, um sich zusätzlich abzusichern.
Was muss im Mietvertrag geregelt werden?
Bei der Vermietung von Wohnung oder Häusern ist der Mietvertrag essentiell. Das Mietrecht in der Schweiz ist generell sehr komplex. Scheuen Sie sich daher nicht, einen Experten zurate zu ziehen, um auf der sicheren Seite zu sein. Sie finden im Web auch Muster-Mietverträge, an denen Sie sich orientieren können.
Ein Mietvertrag sollte auf jeden Fall in schriftlicher Form festgehalten werden. Das Mietobjekt muss im Vertrag genau beschrieben werden (wie gross ist die Wohnfläche, Nebenräume, Mitbenützung von Garten oder Trockenraum, etc). Mieter übernehmen Wohnung im Allgemeinen “wie besichtigt”. Im Nachhinein können die Mieter hier keine Forderungen mehr vornehmen, ausser etwas ist nicht funktionstüchtig oder die Mängel sind so gross, dass die Wohnung nicht mehr bewohnbar ist.
Sehr wichtig sind ausserdem:
Mietbeginn
- Festlegung des Mietzins, daher der Miete
- Kaution
- Kündigungsfristen, Kündigungstermine
- Laufzeit
Kündigungen müssen in schriftlicher Form erfolgen, auch wenn ein Mietvertrag nur mündlich ausgemacht wurde.
Wichtig für Sie als Vermieter ist es auch, eine Klausel zur jährlichen Neubewertung der Miete in den Vertrag aufzunehmen.
Bei den Nebenkosten (Betriebskosten wie Warmwasser und Heizung, wenn vorhanden auch Hauswart oder Treppenreinigung) ist es üblich, dass die Mieter Akonto-Zahlungen leisten.
Eine weitere Frage ist: Wer unterschreibt den Mietvertrag? Das ist vor allem bei Paaren ein Thema. Läuft die Wohnung nur auf einen Partner, müssen beide Partner für eine Kündigung unterschreiben?
Mietrecht: Wann müssen Reparaturen vorgenommen werden?
Wichtig ist hier als erstes: Schäden, die durch grobe Fahrlässigkeit des Mieters entstanden sind, müssen nicht Sie als Vermieter der Wohnung reparieren oder reparieren lassen.
Auch sehr kleine Reparaturen - auch “kleiner Unterhalt” genannt - müssen nicht Sie als Vermieter leisten. Dabei handelt es sich um den Austausch kleinerer Bauteile bei Abnützung oder um Arbeiten, die keine spezielle Fachkenntnis erfordern. Um auszutauschende Kleinteile bis zu 150 Franken, die im Einzelhandel erwerbbar sind, muss sich der Mieter kümmern.
Die Summe von 150 Franken gilt als Richtwert - Sie können sich absichern, indem Sie eine Summe im Mietvertrag festlegen. Beim Auszug von Mietern müssen diese solche Arbeiten erledigen, um die volle Kaution zurückzuerhalten.
Grössere Reparaturen müssen jedoch Sie als Vermieter übernehmen. Wenn Sie also in eine Renditeliegenschaft investieren, bedenken Sie: Kommen hier langfristig Renovationsarbeiten auf mich zu? Auch Schäden, die durch eine normale Abnützung ohne Fahrlässigkeit des Mieters entstehen, müssen Sie als Vermieter übernehmen.
Haben die Mieter jedoch ohne Ihr Wissen oder Ihre Zustimmung eine Reparatur bei einem Handwerker beauftragt, können Sie eine nachträgliche Kostenübernahme verweigern.
Für etwaige Streitigkeiten mit Mietern kann es sich lohnen, eine Rechtsschutzversicherung abzuschliessen.
Vermietung: Dürfen Mieter die Wohnung untervermieten?
Zunächst vorweg: Untervermietung ist gesetzlich erlaubt. Sie können Ihren Mietern nicht verbieten, ihre gemietete Wohnung weiter zu vermieten. Für den Mieter besteht eine Informationspflicht - er muss sie als Vermieter über die Untervermietung informieren.
Ihr Mieter darf nicht mehr Miete verlangen, als er selber bei Ihnen als Vermieter bezahlt. In diesem Fall können Sie den Mieter kündigen und rückwirkend den Gewinn, den Ihr Mieter mit der Untervermietung erzielt hat, einklagen.
Steuern: Was für Steuern kommen auf mich als Vermieter zu?
Der Gewinn, den Sie aus den Mieteinnahmen erzielen, müssen Sie als Einkommen versteuern. In welche Steuerklasse Sie dabei fallen, hängt von der Höhe Ihres Gesamteinkommens ab. Von den Mieteinnahmen können jedoch einige Aufwendungen abgezogen werden, wie Betriebs-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten. Selbst wenn Sie Ihre Immobilie nicht vermieten, müssen Sie in vielen Regionen Steuern dafür bezahlen. Dafür sollten Sie den Eigenmietwert der Immobilie kennen.
Beachten Sie auch den Unterschied zwischen Bruttorendite und Nettorendite.
Was muss ich beim Vermieten einer Wohnung beachten?
- Die Miete darf das Mietzinsmaxima Ihrer Region nicht übersteigen.
- Setzen Sie einen schriftlichen Mietvertrag auf.
- Bewerten Sie die Miete jedes Jahr neu.
- Fordern Sie eine Kaution ein.
- Planen Sie Leerstandszeiten und Reparaturen ein.
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