Warum in Wohnungen oder Häuser zur Vermietung investieren?
Immobilien galten schon immer als sichere Investition. Anders als bei der Anlage in Wertpapiere, die enorm schwanken können, bleibt der Wert einer Immobilie im Laufe der Jahre relativ stabil. Darüber hinaus handelt es sich um einen materiellen Vermögenswert, der wirtschaftlichen Krisen standhält. Bei steigender Inflation und einhergehender Geldentwertung, sehen viele Fachleute Immobilien als sinnvolle Geldanlage.
Mit den historisch niedrigen Hypothekenzinsen wächst die Nachfrage nach Immobilien. Unter diesen Voraussetzungen wird die Rendite der Immobilieninvestitionen deutlich höher sein. Es ist daher sinnvoll, diese Gelegenheit zu nützen und Immobilien zu kaufen, um sie zu vermieten und damit Einnahmen zu erzielen. Viele Investoren profitieren von der Konjunktur, die für diese Anlageform günstig ist.
In eine Renditeliegenschaft zu investieren ist risikoarm, aber nicht risikolos. Wenn Sie jedoch die Zeit für eine Recherche und Bewertung Ihrer Renditeliegenschaft aufwenden, sind Sie am richtigen Weg.
Wie investiert man in Mietwohnungen oder Miethäuser?
Der beste Weg, eine hohe Rendite zu erzielen, besteht darin, eine attraktive Liegenschaft zu finden. Auch wenn der Markt boomt und ein Anstieg der Immobilientransaktionen zu erwarten ist, ist eine Investition rentabel.
Entscheiden Sie zunächst, in welche Art der Vermietung sie einsteigen möchten. Sie können dabei auf die klassische Vermietung an Einzelpersonen und Familien setzen. Diese Personengruppen bleiben meist relativ lange in einer Immobilie, was Ihren Aufwand reduziert. Ein zurzeit sehr gefragter, lukrativer Sonderweg, sind Renditeliegenschaften für häufiger wechselnde Personengruppen wie Studenten und Senioren. Erkundigen Sie sich weiters über die gesetzlichen Vorgaben zur Immobilienvermietung.
Wohnheime für Vermietung an Studenten
Die Studentenzahlen steigen jährlich. Berücksichtigt man die vielen ausländischen Studierenden, die von der Qualität der Hochschulstudiengänge in der Schweiz profitieren, spricht auch dies für einen hohen Bedarf an Mietwohnungen. Der rege Austausch zwischen Universitäten hat dies noch begünstigt. Es ist daher in den nächsten zehn Jahren mit einer Verdopplung der Zahl an Studenten zu rechnen, die in der Schweiz eine Mietwohnung suchen werden.
Es werden neue Wohnprojekte benötigt, um die ansteigende Zahl an Studierenden aufzunehmen. Für Investoren eine Chance, eine lukrative Renditeliegenschaft zu ergattern. Ist die Nachfrage höher als das Angebot, kann die Rendite trotz des zu erwartenden Mietausfalls im Sommer hoch sein. In der Nachbarschaft eines Universitätscampus sollten sich schnell Abnehmer finden.
Seien Sie sich jedoch bewusst, dass häufiger wechselnde Mieter einen Mehraufwand für Sie bedeuten. Es liegt auch in der Natur der Sache, dass Sie bei Studenten mit mehr Schäden in der Wohnung rechnen sollten. Allerdings sind auch die Erwartungen an eine Studentenwohnung nicht so hoch, wie die für eine Mietwohnung für Familien.
Seniorenwohnheime als Renditeliegenschaft
Angesichts der steigenden Lebenserwartung nimmt auch der Bedarf an Seniorenwohnheimen stark zu. Schon jetzt sind die Plätze begehrt, und die Situation ist angespannt.
In eine derartige Wohnung zu investieren, zahlt sich zwangsläufig aus. Es gibt keine regelmässigen Mietausfälle. Und auch die Mietpreise sind hoch. Da die Verwaltung der Wohnheime an Gewerbetreibende übertragen wird, hat dieses Immobilieninvestment enorme Vorteile.
Wie rentabel ist eine Immobilieninvestition?
Um einschätzen zu können, wie viel eine Investition in eine Renditeliegenschaft einbringen wird, muss zunächst der Begriff der Mietrendite erklärt werden. Darunter versteht man den im Laufe eines Jahres erhaltenen Betrag, den Sie aus den Mieten Ihrer Renditeliegenschaft erhalten. Mit der ursprünglichen Investition in Relation gesetzt, lässt sich daraus ein Prozentsatz ableiten.
Im Allgemeinen ist eine Immobilienrendite unter 3% nicht interessant. Für eine attraktive Immobilienanlage-Strategie, sollte sie mindestens 6% betragen. Das kann mit einer Rentabilitätsrechnung beurteilt werden.
Die Rentabilität einer Immobilieninvestition wird wie folgt berechnet:
Bruttorenten = Miete einschliesslich Nebenkosten x 11.5 Monate / Kaufpreis (mit Nebenkosten) x 100
Bei dieser Berechnung ist zu beachten: Die mietfreie Zeit beträgt im Jahr durchschnittlich 15 Tage. Die Mieteinnahmen werden daher für 11.5 Monate berechnet, um dem Leerstand Rechnung zu tragen. Zu den Nebenkosten zählen Maklerprovisionen, Notarkosten und Leistungen zur Instandhaltung der Immobilie. Beachten Sie weiters den Unterschied zwischen Bruttorendite und Nettorendite.
Zur Erklärung hier ein Beispiel für eine Immobilie mit einem Kaufpreis von CHF 450'000.-
- Kaufpreis des Mietobjekts: CHF 450ʼ000
- Hypothekendarlehen: CHF 337ʼ500
- Eigenmittel: CHF 135ʼ000
- jährliche Mieteinnahmen: CHF 25ʼ500
- Bruttoertrag: 5.67 %
- Art der Immobilie: Neu
- Nebenkosten und Instandhaltung: CHF 4ʼ500
- Bruttogewinnspanne: CHF 21ʼ000
- angewandter Zinssatz: 1.10 %
- Zinsen: CHF 3ʼ713
- Honorarsatz für Verwaltung: 5 %
- Verwaltungskosten: CHF 1 275
- Gewinn vor Steuern: CHF 16ʼ012
- Nettoertrag vor Steuern: 11.86 %
Die Nettorendite für diese Immobilie beträgt also 11,86%, was für eine Immobilieninvestition in der Schweiz interessant ist. Diese Simulation zeigt aber auch, dass anhand der Bruttorendite allein nicht beurteilt werden kann, ob eine Immobilieninvestition vielversprechend ist. Denn die Differenz zum Nettoertrag ist sehr gross. Um mit einer Mietinvestition Erfolg zu haben, muss daher eine umfassende Bewertung der Rentabilität durchgeführt werden. Sie wird Daten liefern, die zu einer finanziell guten Entscheidung führen. Um mehr über die Berechnung des Ertragswerts zu erfahren, lesen Sie hier weiter.
Vermeiden Sie den Fehler, nur die Rendite von Immobilien zu berücksichtigen
Zur Beurteilung, ob eine Immobilieninvestition rentabel ist, sollten Sie sich zuerst die Bruttorendite ansehen und dann weitere relevante Faktoren hinzufügen:
- Die Höhe des gewährten Darlehens, das max. 80% des Kaufpreises betragen sollte
- Leerstandszeiten bei der Vermittlung der Immobilie. Je kürzer diese Phasen sind, desto höher wird die Rendite bei geringen Investitionen
- Ungeplante Leerstandzeiten, die die jährliche Rendite verringern können
- Art der Immobilie: In kleinen Wohnungen wechseln die Mieter häufiger, die Nachfrage ist aber grösser. Mietwohnungen mit höheren Quadratmeterpreisen wirken oft interessanter.
- Realisierbarer Mehrwert bei einem Weiterverkauf
- Kosten für die Instandhaltung
- Mietzinsreserve für einen möglichen Wohnungsumbau, um höhere Mieteinnahmen zu erzielen.
Investoren sehen oft nur den Kaufpreis der Immobilie. Ist dieser Betrag gering, kann in diesem Fall die Rendite hoch erscheinen. Diese Sichtweise ist jedoch sehr eindimensional. Um mögliche Gewinne genau zu ermitteln, müssen alle Kosten berücksichtigt werden. Der Ertrag der Mietinvestition hängt auch vom Anteil des Eigenkapitals ab, das für das Projekt aufgebracht werden kann.
Auch bei einer Immobilie mit grossem Potenzial kann ein Mietausfall die jährliche Rentabilität beeinflussen. Mit einer Wohnung in attraktiver Lage lässt sich dieses Risiko minimieren. Dort ist die Mietauslastung deutlich höher als in einem unbeliebten Stadtteil.
Es ist vernünftig, ein finanzielles Polster für unerwartete Ereignisse einzuplanen. Auch bei einer perfekt instand gehaltenen Mietwohnung kann es zu unerwarteten Reparaturarbeiten kommen. Familien, bei denen Sie mit einer langen Mietdauer gerechnet hatten, ziehen doch wieder aus, weil jemand einen Job in einer anderen Stadt angenommen hat oder weil die Eltern sich trennen. Eine Renditeliegenschaft kann eine sehr lukrative Investition sein, jedoch sollten Sie sich auch auf Rückschläge einstellen.
Berechnung anhand des Cash Flow
Für eine genauere Beurteilung, welche Immobilieninvestition am rentabelsten ist, muss der Cash Flow bewertet werden. Dieser Indikator entspricht der Liquidität durch den Mietgewinn. Er wird ermittelt, indem alle Kosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Die Berechnung erfolgt somit wie folgt:
Cash Flow = Bruttomiete (einschliesslich Nebenkosten) - Aufwendungen - Steuern - Abgaben - Kreditrückzahlung und Zinsen - Versicherungen
Der Cash Flow sollte möglichst hoch sein. Ein negativer Wert bedeutet, dass die Immobilieninvestition nicht rentabel ist. Für eine Prognose muss daher eine Schätzung des Mietwerts durchgeführt werden, um zu beurteilen, welche Investition die beste ist. Mit dem Resultat lässt sich dann der Cash Flow ermitteln.
Wenn Sie bei der Berechnung des Cash Flows Kosten übersehen oder falsch berechnen, werden Sie ein falsches Bild der Rentabilität Ihrer Immobilie bekommen. Stellen Sie sicher, dass Sie über alle Kosten im Bild sein.
Rendite und Festsetzung der Miete
Eine Immobilie wird nur eine hohe Rendite abwerfen, wenn ihr Kaufpreis im Verhältnis zu den erzielbaren Mieteinnahmen nicht zu hoch ist. Ist der Kaufpreis hoch, muss auch die Miete entsprechend angepasst werden. Allerdings ist die Festsetzung der Miete für ein Haus oder eine Wohnung komplex.
Eine zu niedrige Miete limitiert die jährliche Rentabilität. Ist die Miete hingegen zu hoch, riskiert man, potentielle Mieter abzuschrecken. Daher ist es oft sinnvoller, eine Immobilie zu einem angemessenen Preis zu wählen. Sie kann dann zu marktüblichen Konditionen vermietet werden und einen höheren Ertrag bringen.
Wenn Sie Ihre Mietwohnung zu unleistbaren Preisen vermieten, werden Sie keine Mieter finden. In der Regel sollte die Miete nicht mehr als ein Drittel des Einkommens betragen. Dies kann auch eine Hilfestellung sein, wenn Sie merken, dass Ihre Miete zu hoch sein könnte. Achten Sie auch auf die gesetzlichen Regelung zum Mietpreis.
In welcher Stadt soll investiert werden?
Bevor Sie sich für eine Renditeliegenschaft entscheiden, sollten Sie sich über den Einfluss des Orts bewusst sein. Man muss zwischen der Mietrendite in der gesamten Schweiz und jener, die in einer bestimmten Stadt erzielt werden kann, unterscheiden. Es gibt hier Unterschiede zwischen den Kantonen. In der Region Thurgau liegt die durchschnittliche Rendite bei 4,08%. Renditen von mehr als 5% lassen sich in den Waadtländer Randbezirken erzielen. Auch in Zürich beträgt die durchschnittliche Rendite 5,6 %. Die Rendite kann abhängig von der Stadt stark variieren. In Bern beträgt sie sie zum Beispiel derzeit nur 3,1%. Diese Schweizer Stadt bietet weniger gute Gelegenheiten, um Mietrenditen zu lukrieren. Das liegt an den hohen Immobilienpreisen.
Ein Faktor, der die Rentabilität beeinflusst, ist der Kaufpreis. Mit den höchsten Immobilienpreisen des Kantons verspricht z.B. Lausanne keine hohen Renditen.
Es kann auch sinnvoll sein, sich über die Merkmale des lokalen Marktes zu informieren, um zu wissen, wo es günstig ist, in Immobilien zu investieren. In Zürich ist die Bevölkerung innerhalb eines Jahres um 7,2 Prozent gewachsen, was auf einen steigenden Wohnungsbedarf hindeutet. In dieser Stadt stehen mit 0,2% nur wenige Wohnungen leer. Das bedeutet, dass neue Mietobjekte schnell Abnehmer finden sollten. Ein Investor wird all diese Faktoren beim Kauf einer Immobilie berücksichtigen.
Mit Hilfe von RealAdvisor erfahren Sie die Quadratmeterpreise des Kantons, der Stadt und des Stadtviertels. So können Sie mehrere Berechnungen durchführen und dadurch herausfinden, welche Immobilieninvestition am lukrativsten ist.
Wie lässt sich eine Investition in Mietobjekte finanzieren?
Im Allgemeinen werden Hypothekarkredite wie folgt vergeben: 80% des Immobilienwerts werden von einem Bankinstitut finanziert. 20% stammen aus Eigenmitteln. Es ist derzeit nicht möglich, mit dieser Finanzierungsform eine Immobilieninvestition ohne Eigenkapital zu realisieren. Der Verschuldungsgrad des Kreditnehmers muss zwischen 25 und 30% liegen.
Die Rendite wird in der Regel mit dem Eigenkapital in Beziehung gesetzt. Der Hypothekenzins wird sich somit auf die realisierten Gewinne auswirken.
Eine weitere Möglichkeit, ein Immobilienprojekt zu finanzieren, ist Crowdfunding. Der Investor erwirbt in der Regel ein Gebäude zusammen mit anderen Personen. Die Abwicklung des Kaufs wird einem Immobilienfachmann übertragen. Diese Methode ermöglicht Investitionen mit minimalen Einschränkungen. In der Schweiz ist diese Alternative noch nicht weit verbreitet, aber eine Überlegung wert.
Immobilieninvestitionen: Welche Steuern kommen auf mich zu?
Der Steuersatz hängt vom Mietertrag der Immobilie ab. Bei der Vorausberechnung der Steuern geht es also darum, zu ermitteln, welches Einkommen aus dem Gebäude erzielt werden kann. Dieses richtet sich nach den üblichen Mieten in der Gemeinde, der vermieteten Fläche, der Lage usw. Der reale Wert kann also stark vom Marktwert der Immobilie differieren.
Dieser Wert wird dann in der Steuererklärung angegeben und dient als Berechnungsgrundlage für die Steuerverwaltung. Von den Mieteinnahmen können jedoch einige Aufwendungen abgezogen werden, wie Betriebs-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten.
Selbst wenn Sie Ihre Immobilie nicht vermieten, müssen Sie in vielen Regionen Steuern dafür bezahlen. Dafür sollten Sie den Eigenmietwert der Immobilie kennen.
In welche Steuerklasse Sie fallen, hängt von Ihrem gesamten Einkommen ab. Bedenken Sie, wie sich der Gewinn aus Renditen auf Ihr Einkommen und demnach Ihre Einkommensteuer auswirken kann.
Weitere Begriffe, die Sie kennen sollten: Verkehrswert, Ertragswert, Marktwert.
Was ist bei der Rentabilitätsrechnung einer Immobilieninvestition zu berücksichtigen?
- Gestalten Sie Ihr Investitionsvorhaben entsprechend der Mietnachfrage.
- Erfassen Sie alle Kosten, die bei der Investition und Instandhaltung auf Sie zukommen.
- Berechnen Sie den zu erwartenden Ertrag der Renditeliegenschaft anhand der Bruttorendite.
- Vergleichen Sie die Möglichkeiten, bevor Sie eine Entscheidung treffen.
- Stellen Sie einen Antrag auf Finanzierung zur Durchführung Ihrer Investition.
- Ermitteln Sie den idealen Mietpreise, unter Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen, der eine maximale Rendite ermöglicht.
Dieser Artikel könnte Sie auch interessieren: Wert eines Bürogebäudes ermitteln.