Online Mietzinsrechner
Kostenlose Immobilienbewertung Online in 3 Minuten
Wenn es keine gesetzlichen Obergrenzen für den Mietpreis gibt, müssen Eigentümer nur die Erwartungen und Ressourcen der Mieter berücksichtigen. Die zu erwartende Miete ist jedoch ein wichtiger Faktor bei der Rentabilitätsberechnung. Wie lässt sich die Wohnungsmiete richtig vorausberechnen? Erfahren Sie bei RealAdvisor, welche Regeln bei der Festsetzung des Mietpreises einzuhalten sind.
Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus vermieten, gibt es gesetzliche Regeln zu beachten. Aber die Miete muss auch Ihre eigenen Kosten decken und rentabel sein, damit Ihre Renditeliegenschaft profitabel ist. Bei der Festlegung eines zufriedenstellenden Mietpreises sind folgende Aspekte zu berücksichtigen:
Die Regel zur Berechnung ist einfach, da die Miete auf Grundlage der vom Eigentümer getätigten Investitionen und der Betriebskosten festgelegt wird. Dieser Betrag dient somit als Basis. Nun kann der Vermieter eine kostenlose Schätzung mit einem Online-Simulator durchführen. Derartige Tools werden eingerichtet, um den Wert einer Immobilie zu schätzen oder Mieten zu berechnen.
Das Online-Tool von RealAdvisor ermöglicht es Ihnen nicht nur, den besten Verkaufspreis für eine Immobilie zu bestimmen, sondern auch die Höhe einer Miete genau zu berechnen. Dieser Online-Simulator ist daher ideal, um den Mietpreis richtig festzulegen, unabhängig von der Art der Immobilie. Sie können für die Schätzung auch die durchschnittlichen Mieten in der Stadt und im Kanton heranziehen. Diese Werte werden zusätzlich zu den Preisen pro m2 für die Feststellung von Immobilienmieten vorgeschlagen.
Das Ergebnis weicht von einer Mietwertberechnung ab, die wie eine Kalkulation des fiktiven steuerpflichtigen Einkommens für den Eigentümer funktioniert. Die Schätzung dient vor allem dazu, die Kosten zwischen Mieter und Vermieter auszugleichen.
Das Festsetzen der Miete für eine Wohnung ist wesentlich einfacher, als das Festsetzen der Miete für ein Haus. Jedoch können auch bei einer Wohnung Aspekte hinzukommen, die die Berechnung der Miete erschweren, wie z.B.:
Orientieren Sie sich in jedem Fall zunächst am Quadratmeterpreis Ihres Kantons oder Ihrer Gemeinde. Vergleichen Sie wie beschrieben Ihre Wohnung mit ausgeschriebenen anderen Wohnung gleicher Grösse und Lage. Bedenken Sie wertmindernde oder wertsteigernde Faktoren (z.B. Balkon mit schönem Ausblick.)
Eine möblierte Wohnung kann für Studenten oder Gastarbeiter von Interesse sein. Der Mietvertrag wird dann für ein Jahr ausgestellt und kann um ein weiteres Jahr verlängert werden.
Der Schätzwert der Miete für eine möblierte Wohnung unterscheidet sich von jenem bei Leervermietung, da der Vermieter einen höheren Preis festlegen kann. Der höhere monatliche Betrag gilt als Entgelt für die Bereitstellung der Möbel.
Damit die berechnete Miete für eine möblierte Wohnung rechtens ist, hat der Vermieter auch Verpflichtungen. Er muss die Wohnung mit einer Reihe von Möbeln und Dingen des täglichen Gebrauchs (Bettwäsche, Kochstelle) ausstatten, sodass der Mieter keine zusätzlichen Einrichtungsgenstände kaufen muss.
Da Häuser im Vergleich zu Wohnungen sehr unterschiedlich ausfallen können, wird die Festlegung der Miete hier schwieriger sein.
Wenn es sich um ein klassisches Fertigteilhaus handelt, das neu erbaut wurde, wird die Festlegung noch relativ einfach sein.
Faktoren, die die Festlegung des Mietpreises für ein Haus erschweren können:
Überlegen Sie bei jedem Punkt, in dem Ihr Haus von anderen abweicht, ob sich diese wertmindernd oder wertsteigernd auf die Miete auswirken.
Auch Häuser können möbliert oder unmöbliert vermietet werden. Beides hat seine Vor- und Nachteile.
Bei Unterzeichnung des Mietvertrags muss der Eigentümer einen ersten Mietpreis festlegen. Das ist der Betrag, der ab dem Eintritt in den Mietvertrag monatlich zu zahlen ist.
Er kann später abgeändert werden, wenn eine entsprechende Klausel in den Mietvertrag aufgenommen wird. Diese Neubewertung erfolgt einmal jährlich zu einem im Mietvertrag festgelegten Zeitpunkt oder zum Jahrestag des Vertragsabschlusses. Wurden Sanierungsarbeiten durchgeführt, hat der Eigentümer das Recht, die Miete zu erhöhen. Auch die Berechnung der Rentabilität der Immobilie ändert sich mit dieser Mietpreiskorrektur. Die Höhe der Sanierungskosten muss mindestens der Hälfte der im im vergangenen Jahr erhaltenen Mietzahlungen entsprechen, um sich auf die künftige Miete auszuwirken. Es muss jedenfalls ein berechtigter Grund für diese Mieterhöhung bestehen.
Halten Sie sich an die gesetzlichen Vorgaben, damit kein Unmut bei Ihren Mietern entsteht und im schlechtesten Fall Nachzahlungen Ihrerseits. Denken Sie daran, dass bei der Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses ein langfristiger Plan gut ist. Teure Mieten können häufige Mieterwechsel bedeuten - konstante Mieter bedeuten weniger Aufwand und Risiko (Leerstandzeiten) für Sie.
Der Mietwert und Eigenmietwert sind ausserdem wichtige Kennzahlen bei der Steuerberechnung.
Die Festsetzung der Miete ist eine Sache, aber der Vermieter muss auch die monatlichen Nebenkosten berücksichtigen. Sie entsprechen den Ausgaben im Zusammenhang mit der Benützung der Immobilie. Die Online-Schätzung ermöglicht es, diesen zusätzlichen Betrag genau zu bestimmen.
Für die Bestimmung der Gesamtmiete für ein Haus oder eine Wohnung müssen folgende Nebenkosten berücksichtigt werden:
Alle Aufwendungen müssen im Mietvertrag angeführt werden. Der Vermieter legt ferner fest, ob diese Kosten einmal jährlich oder als monatliche Raten zusammen mit der Miete bezahlt werden sollen. Dementsprechend müssen die Beträge in der kostenlosen Online-Schätzung der Miete berücksichtigt werden. Im Falle der Ratenzahlung wird eine jährliche Abrechnung zur Berichtigung der tatsächlich getätigten Ausgaben ausgestellt.
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Wenn es sich bei der Immobilie um ein altes Gebäude handelt, ändern sich die Regeln für die Festsetzung der Miete. Der Vermieter muss nachweisen, dass die Miete im Vergleich zu ähnlichen Immobilien in der Nachbarschaft angemessen ist. Eine Erhöhung des Mietpreises gegenüber dem von einem vorherigen Mieter geforderten Betrag muss gerechtfertigt sein.
Der Preis für die Untervermietung darf den vom Mieter zu zahlenden Betrag nicht übersteigen. Es ist ausdrücklich verboten, auf diese Art Gewinne zu erzielen, andernfalls liegt ein Mieten-Missbrauch vor. In manchen Kantonen muss bei Untervermietung ein Formular ausgefüllt werden, das den ursprüngliche Mietpreis offenlegt. Jedoch können Zahlungen für Strom, Wasser, Fernsehen und Internet verlangt werden.
Bei der kostenlosen Mieten-Schätzung werden Lage, Fläche und besondere Merkmale des Geschäftsraumes berücksichtigt. Dadurch wird eine Grundmiete bestimmt. Es ist jedoch üblich, dass abhängig vom Umsatz des Unternehmens, das die Räumlichkeiten benützt, ein Zuschlag von 7% verlangt wird.