Verkehrswert / Marktwert / Ertragswert: Was ist der Unterschied?

Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert

Im Grunde bedeuten beide Begriffe dasselbe. Verkehrswert und Marktwert können synonym verwendet werden. Marktwert ist der umgangssprachlich gebräuchlichere Begriff, während Verkehrswert in der Finanz-und Immobilienbranche häufig verwendet wird.

Unter Marktwert versteht man den Wert, zu dem ein ähnliches Objekt verkauft werden kann. Man vergleicht demnach Liegenschaften, die von der Grösse und Art, sowie von der Lage möglichst ähnlich zur eigenen Liegenschaft stehen. Diese Preisspanne entspricht dann dem aktuellen Wert am Immobilienmarkt. Mehr zur Wertermittlung von Investitionsimmobilien hier.

Was ist ein Richtpreis?

Wenn Sie Ihre Liegenschaft kostenlos online bewerten, werden Sie einen Richtpreis erhalten. Das ist der Preis, zu dem ein Verkäufer bereit ist, seine Liegenschaft zu verkaufen.

Der Richtpreis orientiert sich am Marktwert, kann aber auch davon abweichen. Es ist der Preis, der auf der Immobilienanzeige aufscheint.

Was ist der Ertragswert?

Der Ertragswert spielt bei Renditeliegenschaften eine grosse Rolle. Beim Ertragswert geht es um die Rendite, die Sie jährlich durch die Mieteinnahmen erhalten. Dieser Wert hat nichts mit dem Kauf- oder Verkaufswert einer Immobilie zu tun, sondern bezieht sich auf Erträge, die aus Mieteinnahmen erzielt werden können. Erfahren Sie hier mehr zur Berechnung der Rendite.

Wie berechne ich den Ertragswert?

Um eine Wertermittlung nach Ertragsmethode für Ihre Renditeliegenschaft zu machen, müssen Sie folgende Formel anwenden:

Jahresnettomieteinnahmen (Bruttomieteinnahmen abzüglich Nebenkosten) / Kapitalisierungssatz (%)

Beachten Sie dabei den Unterschied zwischen Bruttorendite und Nettorendite.

Was ist der Kapitalisierungssatz? 

Der Kapitalisierungssatz setzt sich zusammen aus dem Basiszinssatz und individuellen Kosten wie Zuschlägen für Leerstandsrisiko, Verwaltungskosten, Altersentwertung und Unterhaltskosten der Liegenschaft. Je niedriger der Kapitalisierungssatz ist, desto höher ist der Wert Ihrer Liegenschaft. Da diese Berechnung sehr komplex ist, wird diese am besten von einem Immobilienfachmann durchgeführt.

Für Wohnungen können Sie derzeit von einem Kapitalisierungssatz von ca. 6,5 - 8,5 % ausgehen.

Beachten Sie auch immer die gesetzlichen Vorgaben zur Immobilienvermietung.

Was bedeutet DCF (Discounted Cash Flow)?

Die Kapitaldeckungsmethode für künftige Geldflüsse, auch als DCF für Discounted Cash Flow bezeichnet, wird als dynamischer Ertragswert für Investitionsrechnungen betrachtet. Mit dieser Methode lässt sich durch eine Marktwertermittlung der Betrag abschätzen, den ein Käufer zu einem bestimmten Zeitpunkt T in Erwartung der Cashflows der nächsten Jahre zur Verfügung haben wird. Eine weit verbreitete Methode zur Schätzung eines Gebäudes basiert auf dem System der Kapitalrendite. Der Verkauf ist möglich, wenn der Investor die Kosten für das gebundene Kapital, also Fremd- wie Eigenkapital, übernehmen kann.

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