Wie ermittelt man den Wert eines Hauses?

Hausschätzung: Was ist das?

Wenn Sie ein Haus in der Schweiz besitzen und dieses verkaufen möchten, ist es unerlässlich, eine Hausschätzung durchzuführen. Aber worum geht es bei einer Hausbewertung eigentlich?

Eine Immobilienbewertung ist ein Prozess, der Ihnen hilft, den Richtpreis Ihres Hauses so genau wie möglich zu ermitteln. Die Bewertung eines Hauses zum richtigen Marktpreis stellt sicher, dass Sie den Richtpreis weder zu hoch noch zu tief festlegen. Diese Schätzung ermöglicht es Ihnen, ein Gleichgewicht zwischen dem Verkaufspreis, den Sie sich wünschen, und dem für Interessenten attraktiven Kaufpreis herzustellen. Die Bewertung eines Hauses unterscheidet sich dabei von der Bewertung einer Wohnung oder einer Renditeliegenschaft.

Eine gute Schätzung Ihres Hauses ist daher wichtig, um Ihre Liegenschaft schnellstmöglich und zum besten Preis zu verkaufen. Ein zu hoher Preis verlangsamt den Verkauf und ist Gegenstand zahlreicher Verhandlungen, die letztlich zu einem Wertverlust des Hauses führen können. Umgekehrt führt ein zu niedriger Preis dazu, dass Ihnen finanzieller Gewinn entgeht.

Wie Sie sehen, ist es sehr wichtig, Ihr Haus vor dem Verkauf begutachten zu lassen. Lassen Sie dabei Ihre Liegenschaft jedoch nicht sorglos schätzen oder zu überteuerten Preisen. Folgen Sie den Empfehlungen, die wir Ihnen in diesem Artikel geben. esen Sie hier weiter, wenn Sie den Wert eines Neubaus ermitteln möchten.

Preisbegriffe: Sachwert, Marktwert, Ertragswert

Bevor man den Preis eines Hauses richtig bewerten kann, ist es wichtig, die unterschiedlichen Begriffe von Wert und Preis zu verstehen.

Realer oder Sachwert: Der Wert eines neuen Hauses abzüglich der mit dem Alter und der Abnutzung des Hauses verbundenen Wertminderung. Der Wert des Grundstücks muss zudem hinzugerechnet werden um den realen Wert zu erhalten.  

Marktwert oder Verkehrswert: Der Preis, zu dem ein ähnliches Objekt verkauft werden kann. Um den Marktwert zu berechnen, müssen Sie Häuser mit ähnlichen Merkmalen in derselben Stadt, Quartier oder Kanton vergleichen und so können Sie den Preis definieren, der dem aktuellen Immobilienmarkt entspricht.

Ertragswert: Der Mietwert einer Immobilie, wenn sie zur Vermietung angeboten wird. Es geht also um die Schätzung der jährlichen Rendite, die mit einem Mietobjekt erzielt werden kann. 

Belehnungswert: Entspricht dem Wert des Darlehens im Voraus, d.h. dem Betrag, den ein Kreditgeber wie z.B. eine Bank oder Versicherungsgesellschaft für einen Hypothekarkredit zu verleihen bereit ist. 

Richtpreis: Der Preis, zu dem der Verkäufer bereit ist, sein Haus zu verkaufen. Dieser Preis wird auf dem Immobilieninserat angezeigt. Der Verkäufer muss diesen Preis auf der Grundlage des Marktwertes seiner Liegenschaft und durch Vergleich des aktuellen Immobilienmarktes festlegen, um den Verkauf seines Hauses erfolgreich abzuschliessen. 

Transaktionspreis: Preis, der festgelegt wird, sobald sich der Verkäufer und der Käufer nach Verhandlungen auf den Endbetrag geeinigt haben. Es handelt sich also um den Preis, zu dem das Haus tatsächlich verkauft wird und der vom ursprünglichen Richtpreis abweichen kann.

Haus selbst schätzen: Wie man den Wert eines Einfamilienhauses ermittelt

Die einfachste Methode, einen ersten Richtpreis für die eigene Immobilie zu erhalten, ist die kostenlose Online-Bewertung. Ein automatisiertes Tool vergleicht dabei Ihr Haus mit den real zum Verkauf stehenden Häusern auf zahlreichen Immobilienplattformen.

Sie können diese Schätzung aber natürlich auch selber vornehmen, wenn Sie die folgenden Schritte beachten.

Die durchschnittlichen m²-Preise der Gemeinde ermitteln

Der m²-Preis einer Gemeinde ist der Durchschnitt aller m²-Preise für Immobilien in dieser. Bei der Suche nach einem Preis pro m² ist es wichtig, zwischen Wohnung und Haus zu unterscheiden. Die m²-Preise der beiden Immobilientypen können sehr stark variieren.

Wir bei RealAdvisor berechnen den mittleren Preis pro m² für Häuser in der ganzen Schweiz. Unsere Datenbank enthält Immobilienangebote von 14 Schweizer Immobilienportalen, so dass wir den zuverlässigsten Quadratmeterpreis auf dem Markt nach Gemeinde, sowie auch nach Postleitzahl und Bezirk berechnen können. 

Beispielsweise liegt der durchschnittliche m²-Preis für ein Haus im Enge-Quartier der Stadt Zürich zum 23.11.2020 bei CHF 7’895.00.

• Den m²-Preis müssen Sie dann mit der Wohnfläche Ihres Hauses multiplizieren und Sie erhalten eine Vorstellung vom Durchschnittspreis Ihres Hauses.
• Die m2-Preise in Ihrer Gemeinde finden Sie hier: Quadratmeterpreise nach Kanton, Gemeinde, Postleitzahl oder Quartier

Dies ist der erste Schritt, um einen realistischen Preis für Ihr Haus anhand des Marktwerts zu berechnen.

Immobilienmarktanalyse Schweiz

Als Hausbesitzer ist dies eine der einfachsten Methoden, um Ihr Haus zu bewerten. Sie können Ihrer Liegenschaft mit ähnlichen, zum Verkauf stehenden Häusern vergleichen. Es ist auch hilfreich, sich über die Verkaufspreise von Häusern in Ihrer Nachbarschaft informieren. Wenn ein Haus in Ihrer Strasse für CHF 1.000.000 verkauft wurde, können Sie diesen Preis auch zur Bewertung Ihres eigenen Hauses heranziehen.

Um den Wert so genau wie möglich zu bestimmen, sollten Sie die Hauptmerkmale der Häuser mit Ihrem Haus vergleichen, wie z.B: 

• Wohnfläche
• Grundstücksfläche
• Baujahr
• Anzahl Zimmer und Nasszellen
• Nebennutzflächen wie Garage, Keller, Estrich, Waschküche, etc. 
• Aussenflächen und Besonderheiten wie Terrasse, Balkone, Pools, etc.

Je grösser die Fläche und Ihre Räumlichkeiten sind, desto höher steigt der Wert Ihrer Liegenschaft. Wenn andererseits das Haus, mit dem Sie Ihre Liegenschaft vergleichen, 1990 gebaut wurde, während Ihr Haus schon älter ist und bereits 1950 gebaut wurde, wird Ihr Haus einiges weniger wert sein. Häuser verlieren im Laufe der Jahre an Wert, jährlich ungefähr 0,5% ihres Neuwerts. Bei neueren Immobilien sind die Baukosten vielleicht sogar bekannt oder man kann sie rekonstruieren. Mehr Informationen zu den Kosten eines Hausbaus hier.

Sie können diese Vergleiche leicht auf Immobilienportalen durchführen, indem Sie Häuser in Ihrer Gemeinde auswählen, die Ihrer Liegenschaft ähnlich sind. Die Verkaufspreise der Suchergebnisse geben Ihnen eine Preisspanne an, welche Sie verfeinern können, indem Sie sich dem Verkaufspreis des Hauses, das dem Ihrem am ähnlichsten ist, annähern. Es ist auch wichtig zu beachten, dass der Verkaufspreis überschätzt wurde, wenn ein Haus bereits seit einem Jahr zum Verkauf steht und Sie sollten Ihren Verkaufspreis mit Berücksichtigung darauf anpassen. 

Haus kostenlos online schätzen lassen

Hedonische Immobilienbewertungs-Tools im Internet basieren ihre Berechnung auf Daten von mehreren tausend Häusern, die derzeit zum Verkauf stehen oder kürzlich veräussert wurden. Je grösser die genutzte Datenbank ist, desto genauer fallen ihre Schätzungen aus.  Die Online-Bewertung von RealAdvisor verwendet Daten von über 14 Immobilienplattformen, was einen sehr genauen Richtwert ermöglicht.

Beachten Sie, dass es schwierig ist für spezielle Häuser mit besonderen Merkmalen eine genaue Schätzung zu erhalten, da die Anzahl ähnlicher Objekte zu gering ist, um einen klaren Vergleich durchzuführen. Im Falle einer seltenen Immobilie, wie z.B. eines Bauernhofs oder eines Luxusobjekts, ist es demnach umso wichtiger, Ihr Haus von einem Experten schätzen zu lassen. Vergessen Sie auch nicht, gegebenenfalls allgemeinere Besonderheiten Ihres Hauses (z.B. freier Blick, Baufälligkeit, etc.) - ob wertmindernd oder wertsteigernd - zu berücksichtigen.

Um Ihre Bewertung online zu erhalten, müssen Sie folgende Informationen angeben:

• Adresse
• Baujahr
• Anzahl der Zimmer
• Wohnfläche
• Grundstücksfläche

Ihr Haus wird dann mit allen verkauften und derzeit zum Verkauf stehenden Häusern verglichen. Somit liefert Ihnen das Bewertungsinstrument einen Betrag, der mit dem Schweizer Immobilienmarkt übereinstimmt. Erfahren Sie mehr über die kostenlose Online-Bewertung Ihres Hauses.

Professionelle Schätzung: Ihr Haus von einem Immobilienexperten bewerten lassen 

Entgegen der weit verbreiteten Meinung ist eine Schätzung Ihres Hause durch einen Experten nicht unbedingt kostenpflichtig und meistens unverbindlich. Sie können üblicherweise einen Makler kontaktieren, um Ihr Haus kostenlos schätzen zu lassen. Makler werden nur bezahlt, wenn Sie sie für den Verkauf Ihres Hauses mandatieren. Wenn das Geschäft abgeschlossen wird, hat der Makler Anspruch auf ein Erfolgshonorar in Höhe von etwa 3 bis 5% des Kaufpreises. 

Der Vorteil eines Immobilienexperten liegt in seiner Erfahrung, vor allem aber in seiner Kenntnis des lokalen Marktes. Der Experte oder die Expertin wird in der Lage sein, alle Elemente im Zusammenhang mit Standort und Entwicklungspotenzial in der Gemeinde zu berücksichtigen, die den Wert Ihres Hauses steigern können. Er wird auch bestimmte Dokumente für eine genaue Schätzung analysieren, wie z.B. die Ergebnisse technischer Gutachten Ihres Hauses. 

Hier finden Sie die vollständige Liste der Dokumente, die Sie für eine detaillierte Hausschätzung benötigen. 

Zudem kann ein Profi Ihnen auch einige Ratschläge geben, wie Sie den Wert Ihres Hauses steigern können, wie z.B. Renovationen.

Preis festlegen: Welche Kriterien beeinflussen den Preis eines Hauses?

Nachdem Sie sich um die Schätzung oder Bewertung Ihres Hauses gekümmert haben, geht es jetzt ans Eingemachte: Sie wollen den Preis festlegen. Ein paar Faktoren müssen Sie dafür noch berücksichtigen, die wir hier erklären.

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Verschiedene Haustypen

Jedes Haus ist einzigartig und hat einen anderen Marktwert. In der gleichen Strasse hat eine Doppelhaushälfte in der Mitte einen niedrigeren Preis als eine Doppelhaushälfte am Strassenende. 

Es ist daher wichtig, alle spezifischen Merkmale des Hauses zu berücksichtigen: 

• Reihenhaus: Bei Häusern, die Wand an Wand stehen, besteht die Gefahr, dass man die Schritte der Nachbarn, den Lärm des Fernsehers, etc. hört. Der zweite Nachteil ist der Mangel an natürlichem Licht, da eine oder gar zwei Hausseiten gezwungenermassen fensterlos sind.
  Wenn mehrere Häuser miteinander verbunden sind, können sie ein Stockwerkeigentum-Modell wie bei einer Wohnung anwenden. Dies ist der Fall, wenn die Häuser eine gemeinsame Heizung oder Elektrizitätssystem haben. Die Kosten für die gemeinsame Infrastruktur wird in dem Fall geteilt. Diese Verteilung ist für denjenigen, der am wenigsten konsumiert, nachteilig.
  
  
• Doppelhaushälfte: Eine Doppelhaushälfte umfasst eine von zwei Wohneinheiten in einem Haus mit zwei getrennten Eingängen. Da das Haus nur eine Wand mit dem Nachbarhaus teilt, ist die Lärmbelastung kleiner und mehr Licht erreicht die Räume. Ein System der Kostenteilung ist weniger wahrscheinlich, muss jedoch vor einem Kauf unbedingt abgeklärt werden.
  
  
• Freistehende Einfamilienhäuser: Einfamilienhäuser charakterisieren sich dadurch, dass es nur eine Wohneinheit im Wohngebäude gibt. Bei Immobilienschätzungen wird beim Begriff Einfamilienhaus in der Regel von einem freistehenden Einfamilienhaus gesprochen. Diese sind am beliebtesten, da sie unabhängig und mit gewissem Abstand zu den Nachbarhäusern stehen und so deutlich mehr Privatsphäre bieten als ein Doppel- oder ein Reihenhaus. 

• Mehrfamilienhaus: Ein Mehrfamilienhaus verfügt über mindestens drei Wohneinheiten.

• Gewerbeimmobilien: Dies sind Gebäude, die ganz oder zum überwiegenden Teil zum für gewerbliche Zwecke genutzt werden. Sobald die Absicht besteht, Gewinn zu erzielen, ist das eine gewerbliche Nutzung. Dabei kann es sich um Bürogebäude, Freizeitgebäude wie Fitnessstudios, Lagerräume oder Logistikimmobilien handeln, aber auch um Investements.

• Renditeliegenschaft: Eine Renditeliegenschaft ist per se eine Gewerbeimmobilie, mit der der Eigentümer durch Mieteinnahmen Gewinn erzielen möchte.

Natürlich gibt es noch andere Unterschiede zwischen den verschiedenen Haustypen. Ein Doppel- oder Reihenhaus beispielsweise schreckt Diebe mehr ab als ein Einfamilienhaus. Dieser Vorteil ist jedoch nicht relevant genug, um einen allgemein gültigen Mehrwert zu schaffen. Er kann aber für zukünftige Hausbesitzer, die sich mehr Sicherheit wünschen, einen Mehrwert darstellen.  Im Allgemeinen hat ein Doppelhaus mehr Wert als ein Reihenhaus, ein Einfamilienhaus  wiederum mehr als ein Doppelhaus. 

Haus verkaufen: Obligatorische Gutachten

Gewisse Gutachten sind beim Verkauf obligatorisch und beeinflussen den Preis. 

• Asbestgutachten: Bei Häusern, die vor 1991 (Aspestverbot) gebaut wurden, ist dieses Gutachten empfohlen, vor Renovationsarbeiten oder Abriss ist die Diagnostik obligatorisch. Oft werden Asbestgutachten auch vom Notar beim Verkauf verlangt. Dieses Gutachten liegt in der Verantwortung des Verkäufers und wenn das Haus Asbest enthält, müssen die notwendigen Schritte zur Entfernung unternommen werden. Der Verkäufer kann die notwendigen Arbeiten übernehmen oder die Kosten im Verkaufspreis des Hauses berücksichtigen. Sollte vor dem Verkauf kein Gutachten durchgeführt worden sein, kann der Käufer das Gutachten und die Entfernungskosten bis fünf Jahre nach Verkauf rückwirkend beim Verkäufer geltend machen. Die Investition in ein Asbestgutachten im Vorfeld kann Ihnen daher langwierige Kosten und Ärgernisse im Nachhinein beim Verkauf Ihres Hauses ersparen.

• Energiegutachten: Die Untersuchung von Niederspannungsinstallation ist je nach Typ alle 5, 10 oder 20 Jahre vorgeschrieben. Je nach Datum der letzten Diagnostik kann der Käufer eine neue Untersuchung anfragen. Das Energiegutachten ist insofern obligatorisch, da Sie die Daten dazu beim Verkauf offenlegen müssen. Zu einem Energiegutachten beim Verkauf gehört zudem die Analyse des Energieverbrauchs des Hauses. Schlechte Ergebnisse senken den Preis des Hauses. Auch hier kann der Eigentümer die Initiative ergreifen und die Heizungs- oder Gasanlage durch ein moderneres und energiesparendes System ersetzen, um den Preis des Hauses neu anzupassen.

Haus bewerten: Externe Faktoren die Sie nicht vergessen sollten

• Gemeindesteuern: Niedrige Steuersätze einer Gemeinde beeinflussen die Nachfrage, da es sich um einen attraktiven Wohnort handelt. Eine grosse Nachfrage lässt automatisch die Preise für Häuser steigen.
  
  
• Infrastruktur: Strassenanbindung sowie Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Behörden, Schulen und Geschäften steigern den Wert einer Liegenschaft. Zentral gelegene Häuser sind gefragter als Immobilien, die weit vom Stadtzentrum, Bahnhof oder einer Bushaltestelle entfernt sind. Hierbei es ist auch wichtig, die Pläne der Stadt zu beachten. Wenn die Stadt oder Region den Bau einer neuen Strasse, Bahnhofs, Bus-Linie, etc. plant, wird der Wert Ihres Hauses in den nächsten Jahren wahrscheinlich steigen. Sie können dieses Argument beim Verkauf nutzen, da der Kauf des Hauses eine gute Investition ist.
  
  
• Verhandlung: Zu Beginn der Verhandlungen bietet ein Interessent in der Regel einen Preis, der etwa 10% unter dem Richtpreis liegt. Der Verkäufer kann es sich daher leisten, den Verkaufspreis leicht über den Marktwert anzuheben, insbesondere wenn der Verkauf nicht eilt. Andernfalls, wenn er es schnell verkaufen will, kann er es zum Marktpreis oder niedriger ausschreiben und darauf hinweisen, dass der Preis nicht verhandelbar ist.

Die Wohnfläche von anderen Flächen unterscheiden

Nicht alle Hausflächen haben den gleichen Wert und können in die Berechnung des Quadratmeterpreises aufgenommen werden.

Die Nettowohnfläche

Sie umfasst die Fläche des Hauses, die als nicht bewohnbar gilt:

• Assenmauern
• Aussenbereiche (Terrassen, Balkon)
• nicht ausgebaute Keller- und Dachräume 
• Bereiche mit niedriger Raumhöhe als 150 cm 

Die wichtige Unterscheidung ist dabei, ob der Raum beheizbar ist. Ein Kellerabteil, das über eine Heizung verfügt, ist ganzjährig bewohnbar und zählt daher zur Bruttowohnfläche.

Die Bruttowohnfläche

Als Bruttowohnfläche gilt die gesamte Fläche des Hauses, einschliesslich der Aussenmauern. Nebennutzflächen wie Balkone, Terrassen oder unausgebaute Keller- und Estrichräume werden jedoch nicht dazugezählt.

Bei der Berechnung des Hauspreises ist es wichtig zu prüfen, welche Flächen zu berücksichtigen sind. Die Bruttowohnfläche ist in der Regel 10% höher als die Nettowohnfläche. Geben Sie am besten im Inserat beide Wohnflächen an, um dem potentiellen Käufer einen optimalen Überblick zu geben.

Nebennutzflächen werden wie folgt zur Wohnfläche gezählt:

• Balkon / Gartenlaube: Nur die Hälfte der Fläche wird der Wohnfläche zugerechnet.
• Terrasse: Nur ein Drittel der Fläche wird der Wohnfläche hinzugerechnet.
• Untergeschoss: Wird zu 100% als Wohnfläche gezählt wenn er beheizt ist und mindestens 10 % natürliches Licht empfängt.
• Veranda / Wintergarten: Ist nur zu berücksichtigen, wenn beheizt.
• Zwischengeschoss: Die Raumhöhe muss mehr als 130 oder 150 cm betragen (kantonale Besonderheiten vorbehalten).
• Dachgeschoss: Ist nur zu berücksichtigen, wenn ein Boden verlegt ist, der Raum beheizt ist und die Raumhöhe mehr als 130 oder 150 cm misst.
• Kellerräume, Estrich und Waschküche: Werden nicht zur Wohnfläche angerechnet, sondern als Mehrwert betrachtet.
• Parkplatz: Gilt als Mehrwert.
  
  

Um Ihr Haus zu den besten Bedingungen verkaufen zu können, ist es unerlässlich eine Schätzung vorzunehmen. Ob diese von kompetenten Experten oder von Ihnen selbst durchgeführt wird, liegt in Ihrem Ermessen. Wenn ihre Immobilie sehr baufällig ist, kann es auch lohnenswert sein, sie vor dem Verkauf zu renovieren. Mehr zu den Kosten der Renovierung eines Hauses.

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