Comment estimer le prix d’un terrain non équipé ?

Qu’est-ce qu’un terrain non équipé ?

Un terrain non équipé aussi appelé “terrain non viabilisé” ou “non aménagé” est un terrain qui n’a pas été rendu habitable. C’est-à-dire il n’a pas encore été raccordé aux réseaux essentiels pour y vivre, ou pour y travailler. 

Les réseaux essentiels sont les suivants:

• L’accès à l’eau potable
• Le gaz
• L’électricité 
• Le réseau téléphonique, télévisé et internet
• Le raccordement aux égouts
• Les assainissements collectifs

Tous les terrains peuvent-ils être aménagés ?

Avant d’équiper un terrain il est essentiel de savoir si la parcelle en question est constructible. Il n’y a pas d’intérêt à viabiliser un terrain s’il appartient à une zone à préserver comme un site naturel ou un site bâtis (monuments de l’histoire de l’art ou de l’architecture). 

Afin de savoir si votre terrain est constructible vous pouvez vous munir du plan d’affectation auprès de votre commune, qui vous indiquera clairement si votre parcelle est considérée comme une zone à bâtir ou non.

Par contre, un terrain qui n’est pas constructible au moment de la lecture du plan d’affectation peut le devenir quelques mois ou quelques années plus tard. En effet, ce sont les communes qui réaffectent tous les 10 -15 ans les parcelles en tant que zone à bâtir, zone intermédiaire, de verdure ou zone agricole, cela dans le but de ne pas épuiser les surfaces constructibles mais les utiliser en fonction des besoins et de l’évolution de la population. 

Dans le cas où vous souhaitez vendre votre terrain au plus vite, vous pouvez effectivement l'équiper pour qu’il prenne de la valeur. À noter que l'équipement d'un terrain n’est pas une obligation mais un droit, vous pouvez vendre votre terrain non équipé si vous le souhaitez. 

Comment estimer le prix d’un terrain non équipé ?

L'estimation du prix d'un terrain non équipé sera différente si le terrain en question et constructible ou non constructible. Regardons en un premier temps comment estimer un terrain non constructible et non équipé.

Qu’est-ce qu’un terrain non constructible ?

Un terrain non constructible:

• Présente des risques naturels comme des éboulements de terrain
• Se trouve dans une zone à protéger
• La commune l’a désigné comme terrain non constructible au moins pour quelques années à venir

Quel est le prix d’un terrain non constructible non équipé ?

Le prix d’un terrain non constructible et non équipé dépendra de plusieurs facteurs qui sont:

1. Les caractéristiques propres du terrain

• Son emplacement: proximité avec la ville, les commerces, les services et transports publics.
• Sa surface: plus un terrain est grand, plus il prendra de la valeur.
• La nature du sol: s’il est nécessaire d’assainir le sol afin de l’utiliser il aura moins de valeur qu’un terrain qui ne nécessite pas de travaux.
• Le degré d’inclinaison: plus le terrain sera en pente, plus il sera difficile de l'aménager et donc entrainera des coûts supplémentaires.
• Les servitudes: ce sont des contraintes imposées au propriétaire, plus elles seront importantes, moins elles intéresseront les acheteurs.
  

2. Le projet d’utilisation du terrain 

Un terrain non constructible n’est pas totalement inutilisable, il peut être utilisé sans forcément avoir à construire dessus, quelques exemples d'utilisation:

• En faire un terrain de loisir (pêche, camping, sport…)
• Ériger un potager 
• Le louer comme place de parc 
• Le louer à des commerçants (food truck, boutiques éphémères...)

Pour un acheteur, afin de vous assurer que le prix de vente est juste il est essentiel de réaliser une étude du terrain en analysant les caractéristiques propres et estimer si l’achat du terrain est rentable, pour cela il vous suffira de réaliser le calcul simple:
Frais d’investissement - Valeur de rendement

Les frais d’investissement comprennent le prix du terrain et les frais d’aménagement liés au projet. La valeur de rendement correspond au bénéfice, dans le cas où vous souhaitez louer le terrain ou l’utiliser comme terrain de loisir par exemple.
SI vous souhaitez négocier à la baisse le prix de vente, vous devrez mettre en avant les défauts du terrain, comme son insalubrité, sa distance avec les transports publics ou les réseaux routiers. 

Pour fixer le prix le vendeur doit réaliser une étude du marché immobilier, cela via une analyse de bien comparable. Il peut réaliser cette analyse en ligne, via un portail immobilier par exemple. Le but étant de comparer votre terrain au prix de vente des terrains sur le marché. Le propriétaire devra ensuite ajuster le prix de son terrain selon les qualités et défauts de ce dernier.

Quel est le prix d’un terrain constructible non équipé ?

Comme expliqué plus haut, la valeur d’un terrain se base principalement sur le projet futur réalisé sur le terrain, ainsi un terrain constructible aura un prix presque 10 à 20 plus élevé qu’un terrain qui n’est pas constructible. Pour un terrain constructible, le prix est déterminé en fonction du prix au m² dans certains cas fixé par l'état et l’indice d’utilisation du terrain. Par contre pour un terrain non équipé, vous devrez potentiellement réaliser un devis concernant les frais liés à l’équipement du terrain et les déduire du prix de vente, car ce sera à l’acheteur de réaliser cet équipement si vous le vendez tel quel. 

Les frais d'équipement varient en fonction de la distance qui sépare votre terrain au réseau public, plus la distance sera grande et plus le raccordement sera compliqué, plus les frais seront élevés.

Pour vous donner une idée, l’équipement d’un terrain peut commencer à CHF 50.- /m² et aller jusqu’à CHF 250.-/ m². C’est auprès de la commune que vous devez vous renseigner et qui vous dirigera vers les services qui s’occuperont de l'équipement du terrain ou du moins vous fournir les coûts éventuels liés à votre terrain.