Comment estimer le prix d'un terrain constructible ?

Qu’est-ce qu’un terrain constructible ?

Pour être constructible, un terrain doit répondre à plusieurs conditions:

• Il doit justifier d'autorisations juridiques relatives à la construction. C’est-à-dire le terrain doit avoir été affecté en tant que zone avec une opportunité de densification, aussi appelé zone à bâtir. 
  
  
• Le sol et sous-sol du terrain doivent être aptes à recevoir la construction, cela concerne le poids de la structure du bâtiment mais aussi le poids lié aux travaux.
  
  
• Le terrain doit pouvoir être viabilisé, c’est-à-dire être raccordé aux réseaux essentiels comme l’eau potable, le gaz, l’électricité, le téléphone, les assainissements collectifs.

Comment savoir si votre terrain est constructible ?

Vous pouvez vous renseignez auprès de votre commune et leur demander certains documents qui expliquent clairement si votre terrain est constructible et quelles sont les règles à respecter lors de la construction.

Les documents nécessaires:

• Plan de zone / Plan d’aménagement: ils constituent les documents de référence quant à l’aménagement des terrains et leurs utilisations possibles. Il peut être obtenu en ligne ou auprès de votre commune.
  
  
• Plan du registre foncier:  il comprend les droits réels sur les immeubles. C’est un registre public qui peut être fourni auprès de l’Office fédéral chargé du droit du registre foncier.
  
  
• Le plan cadastral: il permet de déterminer grâce à une cartographie l'emplacement des chaque bien-fond et la couverture du sol, il s'agit des routes, des chemins, des bâtiments, murs, forêts, vignes, cours d'eau... Le plan cadastral fait partie du registre foncier

Comment calculer le prix d'un terrain constructible ?

Il existe plusieurs façons d’estimer un terrain constructible, l’estimation de la parcelle dépend surtout de sa taille et du projet de construction.

L’estimation d’un terrain à bâtir pour la construction d’une maison individuelle

Quelle surface utiliser pour calculer le prix d'un terrain constructible ?
Le calcul du prix d’un bien se base avant tout sur la surface du terrain, mais attention; ils existent plusieurs notions de surface et tous les cantons n’utilisent pas les mêmes indicateurs pour fixer le prix du m² d’un terrain.

Ci-après les différentes notions de surfaces à connaître:

• Surface brute de plancher (SBP): c’est la somme de toutes les surfaces d’étages utilisées pour l’habitation ou le travail.
  
• Surface bâtie déterminante (SBPu): c’est la projection sur un plan horizontal du volume bâti, y compris les parties saillantes du bâtiment.
  
• Surface de terrain déterminante (STd): ce sont les terrains et parties de terrains compris dans la zone à bâtir comme les surfaces d’accès, à l’inverse les surfaces relatives au réseau routier ne sont pas pris en compte.
  
• Surface de plancher (SP): c’est la somme des surfaces correspondant aux espaces accessibles fermés de toutes part.
  

Il est important de comprendre que même si un terrain est considéré comme constructible, toute sa surface n’est pas utilisable. C’est-à-dire un terrain de 1’000 m² n’est peut-être constructible qu’à 70% voir beaucoup moins. Cela est dû aux contraintes naturelles et aux règles d’urbanismes à respecter, par exemple: un cours d’eau qui passe sous le terrain limite la surface constructible, tout comme une proximité avec les maisons voisines qui implique de respecter des distances pour préserver l’intimité de chacun.

Afin de connaître sa surface constructible les cantons utilisent là encore des indices ou coefficients différents:

• Indice d’utilisation du sol (IUS): c’est le rapport entre la surface brute de plancher habitable et la surface constructible du terrain. 
  
• Indice d'occupation du sol (IOS): c’est le rapport entre la surface bâtie déterminante et la surface de terrain déterminante.
  
• Coefficient d'occupation du sol (COS): c’est le rapport entre la surface construite et la surface de tout ou partie de la parcelle comprise dans la zone à bâtir.
  
• Coefficient d'utilisation du sol (CUS): c’est le rapport numérique entre la surface brute du plancher utile et la surface constructible de terrain.

Vous pouvez trouver ces informations auprès de votre commune, qui vous indiquera quel indice ou coefficient utiliser et quelle est la surface constructible de votre terrain.

Calcul du prix au m² d’un terrain constructible:

Prenons l’exemple du COS, si le COS de votre terrain est de 0.3 (Information obtenue auprès de votre commune via le plan de zone). Le calcul sera le suivant:

Superficie totale x COS = Surface de plancher
1’000 m² x 0.3 = 300m²

Surface de plancher x Prix au m² de votre commune = Prix de votre terrain
300 m² x CHF 700.- = CHF 210’000.-

Vous pouvez trouver le prix au m² de votre commune publié par votre canton ou votre commune.

L’estimation d’un terrain à bâtir pour la construction de logements collectifs

Si votre terrain est assez grand pour accueillir plusieurs logements, vous pouvez contacter un promoteur immobilier pour qu’il estime votre terrain et s’il est intéressé il pourrait même vous faire une offre.

Le calcul du promoteur se fera par la méthode résiduelle. L’objectif sera d’estimer combien lui rapportera la vente du terrain après l’avoir exploité. Il doit donc déduire les frais d’investissements comme le prix du terrain, les frais de construction et de commercialisation à la valeur de rendement potentielle.

Calcul du prix au m² d’un terrain constructible par un professionnel de l'immobilier:

Nous prendrons pour ce calcul l’IUS, qui est généralement utilisé pour les nouvelles constructions.

Valeur de rendement:

Pour un terrain de 1’000 m², d’un IUS de 0.8:
1’000 x 0,8 = 800 m² de surface constructible
On peut construire sur 800 m² ; 4 villas de 200 m².

Nombre de villas x Prix de commercialisation = Valeur de rendement
4 x 1’000’000 = CHF 4’000’000.- 

Frais d'investissement:

• Équipement du terrain: 800 m² x CHF 90.- / m² = CHF 72’000.-
• Frais de construction: CHF 1’000’000.-
• Commercialisation (prospection, marketing, publicité, démarche administrative): CHF 1’000’000.-
• Autres (selon l’état du terrain: études du sol, assainissement du sol): CHF 300’000.-

Frais de construction - Valeur de rendement

2’300’00 - 4’000’000 = CHF 1’700’000

Le prix du terrain sera d'un maximum de CHF 700’000  pour obtenir un bénéfice minimum d'1 million de francs.

NB: Les frais d'investissements et bénéfice sont ici approximatifs afin de comprendre comment fonctionne l’estimation du prix d’un terrain constructible.  

Pour en savoir plus sur l'estimation d'un terrain, découvrez ici quels sont les facteurs impactant le prix du m² d'un terrain.