Estimer la valeur d'un bien immobilier
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En Suisse, 15 à 20 % des prêts hypothécaires font suite à la volonté de se lancer dans un projet d’investissement locatif. Le placement dans la pierre comporte peu de risques. Avant de se lancer, il faut toutefois savoir comment calculer la rentabilité d’un investissement immobilier. RealAdvisor vous explique comment savoir quel bien immobilier retenir en fonction de l’estimation de son rendement.
La pierre a toujours été considérée comme un placement sûr. Contrairement à la bourse qui peut énormément fluctuer, la valeur d’un bien immobilier reste relativement stable au fil des années. De plus, il s’agit d’un actif tangible qui résiste aux crises économiques.
Avec des taux de prêts hypothécaires historiquement bas, l’engouement pour l’immobilier ne cesse de croître. Dans ces conditions, le rendement de l’investissement immobilier sera nettement plus conséquent. Il est donc judicieux d’en profiter pour acheter des biens en vue de les louer et de générer des revenus. Les investisseurs sont d’ailleurs nombreux à profiter de cette période propice à ce type de placement.
Le meilleur moyen de dégager un rendement élevé est de s’intéresser aux locations les plus demandées. Même si le marché est très attrayant et qu’une hausse des transactions immobilières est attendu, le positionnement permet de générer une meilleure rentabilité. La location classique n’est pas la seule forme à considérer. La demande en matière d’immobilier concerne bien souvent des besoins spécifiques.
La population estudiantine augmente chaque année compte tenu des étrangers qui viennent profiter de la qualité des programmes universitaires en Suisse. Les échanges entre universités ont largement favorisé ce phénomène. On estime donc que le nombre d’étudiants à la recherche d’un logement en Suisse devrait doubler en dix ans.
De nouveaux programmes immobiliers à l’intention des étudiants devraient donc sortir de terre pour accueillir cette population. Pour un investisseur, il s’agit d’une opportunité à saisir. Avec une demande supérieure à l’offre, le rendement peut être élevé malgré les risques de vacance locative pendant la période estivale. À proximité des campus universitaires, ces biens devraient rapidement trouver preneurs.
Compte tenu de l’allongement de la durée de la vie, les besoins en matière de résidences pour seniors explosent. Actuellement, il s’agit d’un secteur en tension avec des places très demandées.
Investir dans un tel logement portera forcément ses fruits. L’absence de vacance locative joue en la faveur de ce type d’investissement locatif. Les loyers sont également élevés. Étant donné que la gestion de la résidence est confiée à un professionnel, ce placement immobilier comporte énormément d’avantages.
Il existe différents types de résidences saisonnières dans lesquelles investir comme une maison en bord de mer ou un appartement à la montagne. Ces logements ont l'avantage d'être fortement plébiscités à une période spécifique.
Ces résidences trouveront donc facilement des locataires lors de la saison touristique. Il est aussi nécéssaire de faire attention à la réglementation et aux taxes spécifiques appliquées par certaines villes (logements AirBnb par exemple).
Investir dans l'immobilier professionnel peut être intéressant et rentable pour un propriétaire. Tout d'abord, ce type d'investissement bénéficie d'un rendement brut élevé, situé aux alentours de 10 %.
Le marché de l'immobilier commercial est dynamique et présente peu de risque car les entreprises ont constamment besoin de bureaux pour leurs activités. Ce secteur immobilier est idéal pour un investissement car le taux de vacance locative est relativement bas. Le logement sera donc très rarement inoccupé.
Pour savoir combien va rapporter un placement dans l’immobilier, il faut tout d’abord comprendre la notion de rendement locatif. Elle renvoie à la somme perçue au cours d’une année. Cette rentabilité est bien entendue comprise par rapport à l’investissement de base pour en déduire un pourcentage.
De façon générale, un rendement immobilier en dessous de 3% ne peut pas être considéré comme intéressant. Dans une stratégie d’investissement immobilier, il doit être au minimum de 6 % pour mériter l’attention. Le calcul de sa rentabilité permet donc de le déterminer.
Le calcul de la rentabilité d’un investissement immobilier s’effectue de la sorte:
Rentabilité brute = loyer charges comprises x 11.5 mois / Prix d’achat (avec frais annexes) x 100
Pour réaliser ce calcul, la prudence est de rigueur. La vacance locative sur une année correspond en moyenne à 15 jours. Il ne s’effectue donc pas sur 12 mois par sur 11.5 mois pour tenir compte des périodes où le logement est inoccupé. En ce qui concerne les frais annexes, il faut tenir compte des frais d’agence, de notaire et des travaux engagés pour conserver le bien en bon état.
Pour mieux comprendre, voici un exemple concret pour un bien immobilier avec un prix d’achat de CHF 450’000.-
Le rendement net pour ce bien immobilier est donc de 11,86 %, ce qui est intéressant pour un investissement immobilier en Suisse. Cette simulation démontre également que le rendement brut n’est pas suffisant pour savoir si un investissement immobilier est prometteur. La différence avec le rendement net est telle qu’il doit pousser à la réflexion.
Pour réussir son investissement locatif, une étude complète doit donc être réalisée. Elle offrira de véritables données qui vont aider à la prise de décision.
Pour savoir si un investissement immobilier est rentable, le rendement brut est à considérer. Il est ensuite à mettre en perspective avec d’autres éléments:
L’investisseur a souvent tendance à ne voir que le prix d’achat du bien immobilier. Dans ce cas, le rendement peut lui sembler élevé si ce montant est bas. Toutefois, cette vision est erronée. Pour connaître exactement les gains potentiels, tous les frais doivent être pris en compte. Ce rendement de l’investissement locatif dépend également de la part de fonds propres injectée dans ce projet.
De plus, même si un bien immobilier possède un beau potentiel, la vacance locative peut plomber la rentabilité annuelle. Pour la limiter au maximum, il faudra donc cibler un emplacement recherché. Le taux d’occupation sera donc nettement meilleur que dans un quartier peu populaire.
Pour être plus précis et savoir quel investissement immobilier est le plus rentable, il est préférable d’évaluer le cash flow. Cet indicateur correspond à la trésorerie générée. Cette somme peut être connue en déduisant tous les frais du loyer perçu. Le calcul s’effectue donc comme suit:
Cash flow = loyer brut (charges comprises) - charges - impôts - taxes - remboursements d’emprunts et d’intérêts - assurances
Le cash flow doit être élevé. Lorsqu’il est négatif, cela signifie que l’investissement immobilier n’est pas rentable. L’estimation de la valeur locative est donc utile pour réaliser une projection et savoir quel est le meilleur placement. Le résultat obtenu sera utile pour réaliser ce calcul et savoir quelle sera le cash flow obtenu.
Le bien immobilier acheté ne peut offrir un rendement élevé si le rapport entre le prix d’achat et le loyer demandé est trop important. Un prix d’achat élevé va demander d’ajuster le loyer en conséquence. Cependant, il est complexe de savoir comment fixer le loyer pour une maison ou un appartement.
S’il est trop bas, la rentabilité annuelle sera particulièrement limitée. À l’inverse, s’il est trop élevé, il risque de faire fuir les candidats à la location. Il est donc souvent plus judicieux de sélectionner un bien avec un prix raisonnable. Le loyer pourra ensuite être similaire à ceux pratiqués sur le marché mais offrir un rendement supérieur.
Avant de se lancer dans l’investissement immobilier, il faut distinguer le rendement locatif en Suisse de celui qui peut être obtenu dans une ville en particulier. Des disparités existent en effet entre les cantons. Dans la région de Lausanne, le rendement moyen est de 4 %. Il est de 4,5 % dans l’ouest-lausannois. Pour obtenir un meilleur résultat, il faudra se tourner vers la périphérie vaudoise avec plus de 5 %. Le rendement immobilier par ville peut donc largement varier. Actuellement, il est par exemple de seulement 2,25 % à Genève. Cette ville suisse ne représente donc pas une bonne opportunité pour obtenir un rendement locatif. Les prix élevés à l’achat expliquent cette situation.
Parmi les éléments qui peuvent influer sur la rentabilité, le prix à l’achat des biens est à prendre en compte. Avec les prix les plus élevés du canton, Lausanne ne peut pas permettre de réaliser un investissement immobilier à haut rendement.
Il peut également être judicieux de se pencher sur les caractéristiques d’un marché pour savoir où investir dans l’immobilier. À Zurich, la population a augmenté de 7,2 % en un an, ce qui laisse entrevoir l’augmentation des besoins de logement. Cette ville se caractérise également par un pourcentage faible de 0,2 % de logements vacants. Autant dire que les nouveaux biens proposés à la location devraient rapidement trouver leurs occupants. Pour un investisseur, tous ces éléments vont l’aider dans son achat immobilier.
Grâce à RealAdvisor, vous pouvez connaître le prix au m² par canton, ville et même quartier. Vous pourrez donc effectuer plusieurs simulations et découvrir quel investissement immobilier rapporte le plus.
Pour pouvoir prétendre à un prêt hypothécaire, il faut que le bien immobilier soit financé à 80 % par l’organisme bancaire. Les fonds propres interviennent à hauteur de 20 %. Il n’est actuellement pas possible de réaliser un investissement immobilier sans apport en passant par ce type de prêt. Le taux d’endettement de l’emprunteur doit se situer entre 25 et 30 %.
Le rendement est en général réalisé par rapport aux fonds propres. Le taux du prêt hypothécaire va donc avoir un impact sur les gains réalisés.
Le crowdfunding constitue une autre façon de financer ce projet. En général, l’investisseur achète un immeuble avec d’autres personnes. La gestion est confiée à un professionnel de l’immobilier. Cette méthode permet d’investir quels que soient ses revenus avec le minimum de contraintes. En Suisse, cette solution alternative n’est pas encore très répandue mais peut être étudiée.
Le taux d’imposition dépend de la valeur locative du bien immobilier. Il s’agit donc de déterminer quel revenu pourrait être tiré de son placement. Il est fonction des loyers pratiqués dans la commune, la surface du bien, l’emplacement, etc. La valeur réelle peut donc être très différente de la valeur marchande de cette propriété.
Cette valeur est ensuite reportée sur la déclaration d’impôt et servira de base de calcul pour l’administration fiscale. Toutefois, certaines déductions sont possibles sur les revenus locatifs comme les frais d’exploitation, d’entretien et d’administration.
Le rendement brut correspond à l’ensemble des revenus locatifs obtenus en une année. Le rendement net s’obtient après déduction des charges d’exploitation. Elles correspondent aux frais de conciergerie, aux assurances, à l'entretien des équipements et du logement en général.
Pour aller plus loin, on peut même calculer le rendement double net en déduisant l’impôt sur le revenu.
Les critères importants pour comparer des biens et décider de son prochain placement immobilier sont l’âge du bâti, la localisation, la typologie du bien, l’emplacement ou encore l’accessibilité.