Vendre sa maison soi-même ou avec un courtier immobilier ?

Si vous décidez de vendre votre maison, vous vous demandez probablement quelle est la manière la plus efficace de le faire. Vendre soi-même sa maison est-il faisable, raisonnable et plus rémunérateur que mandater un courtier immobilier ? RealAdvisor compare ces 2 méthodes. Découvrez les avantages et les inconvénients de chacune.

Qu'est-ce qu'un courtier immobilier exactement ?

Pour faire simple, un courtier immobilier a un rôle d'intermédiaire entre le vendeur et l'acheteur. En comparaison d'un chasseur immobilier qui ne travaille que pour l'acheteur, le courtier immobilier, lui, représente davantage le vendeur puisqu'il travaille à partir d'un mandat que lui a confié le vendeur. Il est rémunéré généralement sous la forme d'une commission ou d'un forfait déduit du prix de vente réel obtenu pour le vendeur. Tant que le courtier immobilier ne parvient pas à vendre le bien immobilier, ses services sont gratuits. Autrement dit, le vendeur ne paie que si la vente se conclut chez le notaire ; l'acheteur ne paie aucun frais.

Quelle est la procédure pour vendre une maison en Suisse ?

Que vous passiez par un courtier immobilier ou que vous vendiez vous-même votre maison, le principe de base reste le même. Vous devez:

• Estimer la valeur de votre maison pour fixer son prix de vente.
• Faire savoir que votre maison est en vente pour attirer des visiteurs.
• Transformer les visites en vente.
• Réunir les documents nécessaires à la vente.
• Conclure le contrat de vente.

Vous comprenez bien que tout cela ne se fait pas en un clin d'œil. Vendre une maison soi-même est possible, mais requiert du temps, une bonne connaissance du marché et des procédures, ainsi qu'une parfaite organisation. Faire appel à un courtier immobilier revient à confier l'ensemble de l'organisation de la vente à un professionnel, du projet de mise sur le marché à la signature chez le notaire. Du fait, tout se simplifie.

Que choisir: vendre sa maison soi-même ou avec un courtier immobilier ?

Évidement, le premier avantage à confier la mise en vente de sa maison à un courtier immobilier est le gain de temps. Mais pas uniquement. Un courtier immobilier prend totalement en charge les différents processus de vente en apportant son expertise. Et c'est bien là toute la différence avec un particulier novice qui se lancerait seul dans la mise en vente de sa maison.

Comparons les avantages et les inconvénients entre vendre sa maison de particulier à particulier ou avec un courtier immobilier. Qui fait mieux à chaque étape: le particulier ou le professionnel ?

• Pour l'estimation du prix de la maison, on pourrait presque parler d'égalité en partant du principe que les deux peuvent recourir à un outil en ligne suffisamment précis pour estimer la valeur de la maison. Toutefois, l'estimation d'un courtier est toujours plus précise. Un courtier travaillant avec un réseau d'agents immobiliers spécialisés dans tel ou tel secteur ou bien dans tel ou tel type de maison apporte une expertise complémentaire.
  Si un propriétaire n'estime pas suffisamment correctement sa maison, il risque de se sentir poussé à baisser le prix en dessous de sa valeur réelle. Pire, il peut ne pas réussir à la vendre.
• Pour la mise en valeur du bien à travers une petite annonce, la balance penche pour le courtier immobilier. En effet, même si vous parvenez à rédiger une description objective de votre maison (ce qui n'est pas forcément si simple), le courtier fera appel à un photographe professionnel pour présenter votre bien sous son meilleur angle. Ses photos sauront attirer l'attention de futurs visiteurs et mettre en valeur les points forts de votre maison. Sans compter que certains courtiers proposent la réalisation d'une vidéo permettant une visite virtuelle de votre bien à vendre.
• Pour la publicité, n'ayez aucun doute: le courtier, là encore, a une longueur d'avance sur vous.
  - D'une part, multiplier la publication de votre petite annonce sur une foule de sites Internet risque de vous coûter cher. Un courtier immobilier dispose d'outils performants qui lui permettent de cibler les sites les plus intéressants correspondant exactement au public visé par votre maison.
  - D'autre part, un courtier travaille avec un réseau d'agents immobiliers qui connaissent déjà de futurs acheteurs potentiels. Des visites peuvent être organisées rapidement, et avant même la publication d'une annonce.
• Pour transformer les visites en vente, tout dépend de votre caractère et de votre capacité à vous détacher de votre maison. Oui, vous aimez votre maison pleine de souvenirs mais le futur acheteur lui n'en a pas encore. Il ne verra pas forcément votre maison de la même façon que vous qui y vivez. Moralité, vous devez parvenir à valoriser votre bien tout en restant neutre, comme un professionnel.
• Pour négocier le prix de vente final, le courtier immobilier bénéficie de statistiques récentes et précises du marché local en Suisse canton par canton, ville par ville, quartier par quartier. Il a aussi l'expertise de son réseau d'agents immobiliers qui connaissent le montant des transactions immobilières équivalentes réalisées récemment. Il est donc en mesure d'argumenter et de convaincre l'acheteur du juste prix de votre maison.
• Pour finaliser la vente, un particulier peut tout à fait se contenter de suivre les indications légales qui lui sont fournies par son notaire. Toutefois, les conseils et l'aide d'un courtier immobilier permettent de constituer un dossier complet plus sereinement.

Comment réussir à vendre sa maison soi-même ?

Pour parvenir à vendre votre maison vous-même, acceptez d'ores et déjà de vous y consacrer pleinement.

• Comparez votre maison avec d'autres équivalentes. Regardez les autres biens immobiliers en vente en vous mettant à la place d'un acheteur qui cherche une maison dans votre quartier. Cela vous permettra d'avoir un point de vue plus objectif du marché et peut-être d'envisager quelques améliorations. Sans vous lancer dans une totale rénovation, gardez en tête qu'un visiteur peut considérer que le portillon de votre maison qui ne ferme plus depuis 5 ans n'est pas bon signe pour la suite de la visite. N'oubliez pas que ce que vous pouvez considérer comme des petits détails reflètent la capacité que vous avez eu à entretenir votre maison régulièrement.
• Construisez un argumentaire de vente. Listez les pours et les contres de votre maison, ses points forts et ses points faibles. N'hésitez pas à demander un avis objectif à vos proches. Tout cela vous permettra de parer aux questions des visiteurs et de valoriser objectivement votre bien.
• Publiez une annonce. Cette étape est cruciale car c'est votre annonce qui donnera envie, ou non, aux futurs acheteurs de venir visiter votre maison.
  - Rédigez un texte qui décrit de façon neutre votre maison: prix, localisation, surface habitable, surface du terrain, nombre de pièces, étages, garage, dépendances.... N'omettez pas les services à proximité: transports en commun, commerces, écoles...
  - Ne négligez pas les photos ; elles sont essentielles. Prenez un maximum de clichés quand votre maison est rangée et si possible un jour de soleil.
• Organisez des visites. Comme vous n'êtes pas un agent immobilier professionnel, évitez de se faire croiser les visiteurs. Vous aurez du mal à gérer leurs différentes questions. Chacun d'entre eux étant potentiellement votre futur acheteur, vous leur devez à tous un excellent accueil. Pour cela, choisissez des horaires de visite de votre maison qui vous conviennent. Par exemple, évitez de caler une visite lorsque vous êtes en train de préparer le diner, que vous n'êtes pas 100% disponible et que toute votre cuisine est en chantier.
• Définissez votre prix de vente minimum. Vous devez anticiper une éventuelle négociation de la part d'un acheteur potentiel, même si vous pensez avoir proposé un prix de vente juste. Conservez toujours une longueur d'avance pour ne pas être pris au dépourvu en ayant préparé un argumentaire précis. Là encore, regardez les maisons équivalentes qui se sont vendues récemment et à quel prix: l'argument est imparable.

Vendre sa maison soi-même ou avec un courtier immobilier pour gagner plus ?

Compte-tenu de tout ce que nous avons détaillé, il paraît évident que vendre sa maison soi-même présente plus d'inconvénients que d'avantages. Mais alors pourquoi quelques-uns se lancent malgré tout ? Parviennent-ils à gagner plus ?

Recourir aux services d'un courtier immobilier ne présente aucun risque financier puisque le vendeur ne paie rien tant que la vente n'est pas concrétisée chez le notaire. Autrement dit, si le courtier ne parvient pas à vendre votre maison, vous ne lui devez rien. Alors que si vous avez estimé votre prix de vente vous-même, vous prenez le risque de vendre votre maison moins cher que ce qu'elle ne vaut réellement.

C'est uniquement lorsque la vente est définitivement conclue que le courtier dégage sa rémunération. Là, tout dépend du contrat que vous avez signé avec lui. Il peut s'agir d'une commission ou d'un forfait inclus dans le montant du prix de vente. Concrètement, si vous avez convenu avec le courtier et l'acheteur un prix de vente de CHF 400'000.-, vous vendez bien votre maison CHF 400'000.-.

Les points à retenir pour choisir entre vendre sa maison soi-même ou avec un courtier immobilier ?

• Même si c'est tout à fait possible, vendre sa maison soi-même reste plus compliqué que de la confier à un courtier immobilier expert.
• Faire appel à un courtier immobilier pour vendre sa maison ne présente aucun risque financier tout en apportant une mine d'avantages.
• Les services d'un courtier immobilier ne font pas baisser le prix de vente d'une maison.