Si la première visite d'un acheteur peut se transformer en coup de cœur, en règle générale, plusieurs visites sont nécessaires avant d'acheter une maison ou un appartement. Voici les critères essentiels à regarder lors de chaque visite. Si vous êtes vendeur, gardez en tête que votre futur acquéreur regardera tous ces points avec attention.
Tout ce qu'il faut analyser lors d'une visite
- Le prix: comparez le prix affiché en comparaison d'autres annonces immobilières de biens équivalents.
- La localisation: si la ville est essentielle, le quartier l'est presque encore plus.
- Les services à proximité: pensez à vos besoins actuels, mais imaginez également ceux qui pourraient vous être utiles à moyen ou à long terme. C'est encore plus vrai si vous projetez de revendre le bien dans quelques temps: vos impératifs ne sont pas forcément ceux des autres.
- Le terrain d'une maison: regardez sa surface, sa configuration, l'exposition, le vis-à-vis, les dépendances incluses (garage, piscine, cabanon de jardin...).
- Les parties communes d'un appartement: vérifiez leur bon état, les travaux à venir, les services partagés, la cave...
- Le logement lui-même: étudiez la surface habitable, le nombre de pièces et leur distribution, le type de construction et l'équipement inclus, la décoration à rénover ou pas, les sources d'énergie utilisées...
- Les charges: faites une estimation de la taxe foncière, demandez une copie des factures d'énergie annuelles.
Toutes les questions à poser lors d'une visite
- Les alentours: quels sont les services à proximité du logement (transports en commun, écoles, commerces...) ? Existe-t-il des projets de construction dans le quartier ?
- L'exposition: quand et de quel côté le soleil arrive-t-il sur le jardin et dans le logement ?
- La construction: quand a été réalisée la toiture ? Les fenêtres sont-elles en double vitrage ? La plomberie et les sources d'énergie sont-elles anciennes ? L'électricité est-elle aux normes ? Quels sont les murs porteurs ?
- Les travaux à prévoir: au-delà des questions de décoration, faut-il prévoir de changer certains équipements dans les prochains mois ou années ? Cette question est valable pour des travaux de rénovation importants, mais aussi pour les appareils électroménagers inclus dans une cuisine équipée par exemple.
- Les frais annuels: combien coûte la taxe foncière ? À combien s'élèvent les factures de chauffage, d'électricité, d'eau ? S'il s'agit d'un appartement, à combien s'élèvent les charges et qu'incluent-elles ?
- Les choses particulières à savoir: existe-t-il des servitudes ou un droit de passage pour les voisins ? La mairie impose-t-elle des normes pour la clôture ?
Combien de fois peut-on visiter un seul logement, combien de visites réaliser avant de faire son choix, combien de maison visiter avant d'acheter ?
- Il n'existe aucune limite du nombre de visites par bien immobilier, si ce n'est la patience du vendeur: vous pouvez visiter autant de fois que vous le souhaitez un même bien immobilier à vendre, mais en restant raisonnable.
- Si vous avez un coup de cœur dès la 1ère visite, déculpabilisez ! C'est tout à fait possible. Vérifiez si le prix correspond au marché, posez toutes vos questions au vendeur et demandez le dossier de vente au courtier avant de finaliser votre achat.
- Au-delà de 10 visites différentes, posez-vous la question si votre projet est en adéquation avec le marché: votre budget est-il suffisant ? Devez-vous élargir votre recherche ? Ne vaut-il mieux pas concéder sur quelques critères ? Demandez conseil à un courtier immobilier, il vous aidera à voir plus clair, mieux comprendre le marché et, surtout, vous fera visiter des biens qui correspondent à vos attentes.
Pour un vendeur, la logique est différente. Tout dépend de votre bien à vendre, du prix que vous demandez et de votre annonce elle-même. Partons du principe que vous avez lu et appliqué notre guide expliquant comment vendre un bien immobilier.
Vendre sa maison soi-même ou par agence change beaucoup de chose en termes d'organisation des visites.
- Si vous vendez vous-même votre bien immobilier, organisez votre agenda pour proposer le plus de créneaux possibles à vos visiteurs. Organisez 1 visite à la fois: avec plusieurs acheteurs potentiels en même temps, vous risquez d'être vite débordé.
- Si vous vendez votre bien immobilier avec un courtier, 2 solutions s'ouvrent à vous:
- soit vous confiez un double des clés au courtier qui peut de cette façon organiser des visites aisément, y compris pendant vos horaires de travail,
- soit vous souhaitez absolument être présent à chaque fois, mais vous limitez donc le nombre de visites possibles en un minimum de temps.
Tout visiteur étant un acheteur potentiel, chaque visite doit être organisée avec méthode:
- L'aspect extérieur des lieux est la première impression que retient le visiteur: soignez la façade, réparez le portillon, balayez l'allée, lavez la porte d'entrée, nettoyez les espaces extérieurs.
- Une fois la porté d'entrée passée, le visiteur doit se sentir aussitôt comme chez lui: désencombrez l'entrée, faites le ménage, permettez à un maximum de lumière de traverser l'espace.
- Le sens de la visite a une grande importance: commencez fort avec les pièces à vivre et la cuisine, poursuivez par les chambres. Si votre bien immobilier s'y prête, gardez une petite surprise de fin comme un grenier aménageable ou une cave. Finalisez la visite par les extérieurs et revenez toujours dans votre pièce à vivre principale afin que l'acheteur puisse se projeter comme chez lui.
Combien de visites organiser avant de vendre définitivement ?
Pour que vous puissiez avoir quelques repères, dites-vous que:
- Jusqu'à 5 visites maximum sans compromis de vente = tout est normal
- Près de 10 visites sans offre d'achat = quelque chose ne va pas, commencez à vous poser des questions, revoyez votre stratégie de vente, regardez les autres biens similaires qui se sont vendus, soyez plus enclin à négocier le prix de la maison.
- +15 visites sans vendre = ce n'est pas normal. Écoutez les conseils de votre courtier. Il peut s'agir d'un problème de prix ou du bien à vendre en-lui même. Quelques astuces peuvent parfois tout changer.
- Pour faire le moins de visites possibles et acheter ou vendre une maison rapidement, préparez-vous et adoptez les bons réflexes.
- Aux alentours de 10 visites sans vente ou sans envie d'achat, commencez à vous poser les bonnes questions: prix/budget, bien/concurrence, points faibles...