À combien je peux vendre ma maison ou mon appartement en Suisse ?
En théorie, c'est assez simple: le prix d'un bien immobilier est calculé au m² selon la valeur de sa localisation. Toutefois, vous imaginez bien qu'en fonction du canton, de la ville, voire même du quartier, le prix diffère. De plus, tout dépend également du bien en lui-même. Et là, une foule de critères permettent de déterminer le prix de vente réel d'une maison ou d'un appartement. Distinguons ceux qui ont une influence directe sur l'estimation du bien immobilier à vendre de ceux qui permettent de réaliser une vente plus rapide et sans devoir négocier à la baisse le prix.
Les critères directs qui définissent le prix d'un bien immobilier
- L'adresse du bien en Suisse
La situation géographique est le premier critère de référence pour fixer le prix de vente d'un appartement ou d'une maison. Les prix au m² diffèrent énormément d'un canton suisse à l'autre. Mais c'est également le cas à l'intérieur même d'une ville: certains quartiers ont plus la cote que d'autres. N'oubliez pas que le marché de l'immobilier fluctue toujours en fonction de l'offre et de la demande. - Le type de bien
Le prix diffère aussi en fonction du type de bien: une maison individuelle vaut généralement davantage qu'une maison jumelée, de la même façon qu'un appartement en hauteur est mieux coté qu'un autre en rez-de-chaussée. Toutefois, certains cas peuvent contredire cette tendance comme un appartement avec un jardin ou une maison mitoyenne mais à basse consommation d'énergie.
- Pour une maison, il s'agit dans un premier temps de distinguer si elle est individuelle ou jumelée, si sa vue est dégagée ou pas.
- Pour un appartement, les choses sont plus complexes: vendez-vous un appartement ou un duplex, est-il situé en attique (dernier étage ou rez-de-jardin), quel est le nombre d'étages total de l'immeuble, dispose-t-il d'un ascenseur, la vue est-elle dégagée ? - La surface
Qui dit prix au m² sous-entend le calcul de la surface du bien à vendre. Il s'agit alors de calculer la surface habitable mais aussi celle du terrain et des balcons quand ils existent. - L'année de construction
Un bien neuf ou récent vaut généralement plus qu'un ancien immeuble. Cela s'explique par des matériaux de construction moins usés par les années et aussi plus performants en termes de consommation d'énergie. Si toutefois vous avez rénové un logement ancien, cela entre en compte et rehausse sa valeur. - Le nombre de pièces
Il suffit de compter le nombre de pièces et de salles de bain. Si votre appartement est vendu avec un ou plusieurs stationnements, cela n'a pas la même valeur. Le calcul intègre donc également le nombre de places de parking en distinguant celles couvertes (type garage) de celles ouvertes (type parking extérieur).
Les critères indirects qui permettent de vendre vite et au prix fort un bien immobilier
- L'environnement du bien immobilier
Dans la même logique que la localisation du bien est importante, les commodités dont il bénéficie entre en compte également. Si votre logement est situé à proximité de transports en commun, de commerces et/ou d'écoles, cela ajoute à son attractivité. À l'inverse, si les nuisances sonores sont trop fortes, elles lui font perdre de la valeur. - L'exposition
Les acheteurs sont en quête de luminosité et de soleil. Les pièces de vie et les extérieurs exposés plein Sud sont les plus demandés. - La consommation énergétique et les charges
Le poids des factures d'énergie et les charges en général jouent un rôle capital. Moins votre maison est énergivore, plus elle intéresse les acheteurs. Des fenêtres en double vitrage rassurent, tout comme une chaudière récente par exemple. - L'état général
Bien entendu, moins les acheteurs potentiels auront de travaux à réaliser et plus ils seront enclin à acheter votre maison ou votre appartement. C'est encore plus vrai pour une cuisine ou une salle de bain.
Quels sont les frais supplémentaire à prévoir ?
Lorsque vous aurez vendu votre appartement ou votre maison, des frais vont s'ajouter. Afin de bien anticiper, prévoyez-les pour savoir combien coûte réellement de vendre sa maison ou son appartement.
Les frais de notaire
Quel que soit le bien immobilier à vendre, avoir recours à un notaire est obligatoire en Suisse. Cela comprend des frais de rédaction de l'acte, des impôts étatiques, l'inscription au Registre foncier et des honoraires. Mais combien prend un notaire pour vendre une maison ?
La prestation notariale d'un bien immobilier à vendre est très variable en Suisse, d'autant que certains cantons imposent le recours à un notaire officiel fonctionnaire de l'Etat et d'autres vous laissent choisir une étude notariale libre. Toutefois, les frais de notaire sont généralement calculés en pourcentage sur le prix de vente sur la base d'un taux dégressif: plus le bien vaut cher, plus le taux baisse. Ils peuvent être de 0,1% dans le canton de Zurich mais 0,5% dans celui de Berne.
Les impôts
- Les droits de mutation immobilière: là encore, leur montant dépend du canton. Si votre bien immobilier est localisé dans les cantons de Zurich, Zoug ou Argovie, bonne nouvelle: vous n'en paierez pas. En revanche, s'il est par exemple situé dans le canton de Berne, il atteint 1,8%.
- L'inscription au Registre foncier: obligatoire sur tout le territoire suisse, son mode de calcul n'est pourtant pas le même d'un canton à l'autre. Les frais liés au Registre foncier peuvent être facturés sous la forme d'un pourcentage forfaitaire ou en fonction du temps consacré pour son élaboration. Comptez généralement entre 0,1 et 0,2%.
- La cédule hypothécaire: elle n'existe qu'en Suisse. Concrètement, il s'agit du document écrit correspondant à la créance du bien immobilier. Ainsi, la cédule hypothécaire existe lorsqu'il existe une hypothèque sur le bien à vendre. Si la vente nécessite une nouvelle cédule hypothécaire, son montant varie entre 0,1 et 0,3% calculé sur le prix de vente de la maison ou de l'appartement.
- Impôts sur les gains immobiliers: le calcul est indexé en fonction du nombre d'années depuis lesquelles vous êtes propriétaire et en fonction de chaque ville en Suisse. Le principe repose sur les "bénéfices" que vous auriez réalisés entre le moment où vous avez acheté le bien et celui où vous le vendez, donc la différence entre le prix d'achat initial et le prix de revente. Vous pouvez cependant déduire certains investissements ou améliorations que vous avez réalisés et qui ont permis d'augmenter la valeur du bien. Vous pouvez aussi soustraite les frais de mise en vente.
Vous pouvez tout simplement effectuer gratuitement une estimation en ligne de votre bien immobilier. Un outil sophistiqué et précis utilise la même méthode que celles des banques et des assurances, c'est-à-dire la méthode hédoniste.
Quels sont les avantages de la méthode hédoniste ? Comme elle est très complète, elle permet de fixer un prix juste. Le calcul de la valeur du bien prend en compte non seulement les critères expliqués précédemment, mais la méthode raisonne aussi en fonction du marché local avec une grande précision. Elle compare le bien qu'elle doit estimer avec des biens similaires actuellement mis en vente ou vendus récemment. De cette façon, son estimation correspond au marché réel à l'instant T.
Pour tirer le meilleur prix possible de votre bien immobilier, vos visiteurs doivent avoir envie de l'acheter. Le principe peut paraître simpliste formulé ainsi, mais il existe différentes techniques pour créer le fameux "coup de cœur immobilier".
- Fixez un prix de vente juste. Un prix trop élevé minimise le nombre de visiteurs et fait traîner la vente. Au final, l'acheteur cherchera fatalement à négocier pour faire baisser le prix. De plus, vous prenez le risque de vous retrouver pris par le temps et de céder votre bien immobilier à un prix inférieur à sa valeur réelle.
- Réparez ce qui doit l'être. Tous les "détails" ont leur importance. L'objectif est de rassurer le visiteur et lui faire comprendre que votre logement est parfaitement entretenu. Imaginez que vous visitiez vous-même un bien immobilier. Si avant même d'entrer dans la maison, vous découvrez un portillon dégondé ou qui ne ferme plus, vous allez avoir une mauvaise première impression. Si en prime les végétaux ne sont pas taillés, l'acheteur commence déjà à se décourager. C'est exactement pareil à l'intérieur du logement. Si vous avez retardé les finitions, c'est le moment de les achever. Posez (enfin) les plinthes laissées de côté, vérifiez la fixation et le bon état des interrupteurs, redonnez un coup de peinture à une pièce défraîchie...
- Dépersonnalisez, désencombrez et faites entrer la lumière. Votre acheteur doit pouvoir se projeter. Vous devez faire votre maximum pour l'aider à s'imaginer vivre dans votre maison. Les priorités des acheteurs sont souvent les mêmes: un logement aéré, lumineux, le plus spacieux possible. Sans rénover totalement la décoration intérieure, vous pouvez aisément donner une impression de plus grand en rangeant et en faisant un maximum de tri. Rien ne doit déborder des placards. N'hésitez pas à mettre de côté chez un ami un meuble imposant qui prendrait trop d'espace. Empaquetez quelques bibelots. Retirez quelques photos murales. Dépersonnalisez les lieux pour que le visiteur puisse s'imaginer à votre place. Et bien entendu, faites un grand ménage de printemps. Une maison propre et saine est bien plus engageante.
Ce qu'il faut retenir pour savoir à combien vendre ma maison ou mon appartement
- Le prix de votre appartement ou de votre maison dépend de critères directs et indirects en fonction du bien immobilier à vendre.
- Le calcul du prix juste prend en compte le marché immobilier local et les caractéristiques réelles du bien en lui-même.
- Les frais de notaire et les impôts pour vendre une maison sont calculés sur le prix de vente définitif.