In der Schweiz sind 85 % der Hypotheken fest verzinst. Als Garantie für Sicherheit für den Kreditnehmer verdient die Bank auf ihrer Seite hohe Zinsen. Während diese Art von Hypothekendarlehen vorteilhaft erscheint, sind die Kosten für die Kündigung aber hoch. Hier ist, was Sie über die Hypothek und ihre Kündigung wissen müssen.
Die Wahl einer festen Hypothek macht Sinn, wenn die Zinssätze hoch sind. Wenn sie jedoch immer weiter sinken, scheinen eine Hypothekenverhandlung oder eine Kündigung vorteilhaft. Sie ermöglichen Einsparungen bei den Gesamtkosten des Kredits.
Der Verkauf der Immobilie ist meistens der Hauptgrund für eine Hypothekenkündigung. Dieser Vorgang ist immer bereits in den Vertragsbedingungen festgelegt. Der Kreditnehmer hat keinen Grund, seine Anleihe zu halten, wenn die Immobilie nicht mehr in seinem Besitz ist. In anderen unvorhergesehenen Situationen muss jedoch eine Vereinbarung mit der Bank getroffen werden, um diese fixe Hypothek zu kündigen.
Wenn ein Kreditnehmer nicht mehr in der Lage ist, seinen Immobilienkredit nach einer Trennung oder einem Tod zurückzuzahlen, ist die vorzeitige Kündigung der Hypothek unumgänglich. Natürlich wird die Bank ihre Verluste an den Kreditnehmer weitergeben. Sie müssen also erwarten, dass Sie hohe Strafen zahlen müssen, wenn Sie der überlebende Ehegatte oder ein Erbe sind. Wenn Sie eine Hypothek im Rahmen einer Scheidung kündigen möchten, müssen Sie erwarten, dass diese Entschädigung an die Bank zu zahlen ist.
Wenn Sie Ihre Hypothek nicht verlängern möchten oder bei der Konkurrenz eine bessere abschliessen möchten, können Sie die bestehende zurückziehen. Die Folgen sehen bei einer Hypothek mit festem Zinssatz oder einem Libor-Zins unterschiedlich aus. Diese Lösung kann daher, je nach individuellem Fall, gegebenenfalls verwendet werden.
Eine Libor-Hypothek kann leicht refinanziert werden, wenn sie fällig wird. Wenn Sie sich für diese Art von Hypothek entschieden haben, wird Ihr Einkommen weniger wichtig sein als für einen festverzinslichen Immobilienkredit. Abhängig von den Vertragsbedingungen können Sie sich der Hypothek sogar entziehen. Sie müssen daher die mit dem Bankinstitut vereinbarten Bedingungen überprüfen, um mehr zu erfahren.
Diese Strafzahlungen können auch durch verlorene Ratenreduzierungen ersetzt werden. In einigen Fällen werden zudem Deckungskosten erhoben. Im Zweifel müssen Sie Rücksprache mit Ihrer Bank halten, um mehr zu erfahren.
Eine feste Hypothek kann refinanziert werden, wenn sie fällig wird. Sie werden sich der Kündigungsentschädigung aber nicht entziehen können. Diese Option ist daher für den Kreditnehmer selten rentabel. Eine fachkundige Berechnung kann erforderlich sein, um den genauen Betrag zu ermitteln.
Die genaue Strafe wird nach dem Zinssatz der Hypothek und der Restlaufzeit berechnet. Die Bank hat das Ziel, die Differenz zwischen den Zinsen und der möglichen Rendite, die auf einem anderen Weg erzielt werden kann, zu decken. Daher bestimmt die Höhe der Reinvestition, wie viel Geld für die Beendigung des Hypothekenvertrags zu zahlen ist. Sie hängt insbesondere von dem Zinssatz ab, der bei der Reinvestition des noch zurückzuzahlenden Betrags erzielt wird.
Eine Hypothek kann sehr kostspielig sein. Im Falle einer Kündigung des Hypothekenvertrags investiert die Bank den noch zu leistenden Betrag auf den Geld- und Kapitalmärkten zurück. Wenn die Hypothek abgelaufen ist und sie einen Verlust erleidet, der weniger beträgt als die Zinsen, die sie erhalten hätte, dann werden diese Schulden an den Kreditnehmer weitergegeben. Er muss daher eine entsprechende Abfindung zahlen.
Diese Lösung ist auch im Rahmen einer Libor-Hypothek möglich, ist aber deutlich seltener. Die Flexibilität dieser Kreditform macht den Unterschied. Eine Hypothek zu kündigen ist vor allem komplex, wenn sie mit fixen monatlichen Kosten verbunden ist.
Wie bereits erläutert, hängen die Austrittskosten von der erzielten Reinvestitionsquote ab. Nehmen wir das Beispiel einer 10-Jahres-Hypothek. Erfolgt die vorzeitige Kündigung nach zwei Jahren, kann die Berechnung der Abfindungszahlungen den folgenden Ergebnissen entsprechen:
Wie Sie sehen, hängt die Berechnung der Rückabnahmegebühr von der für die Reinvestition erzielten Rate und dem erfassten Verlust ab. Im zweiten Fall zahlt die Bank dem Kreditnehmer keine Entschädigung, selbst wenn sie selbst keinen Verlust erleidet.
Um zu vermeiden, dass Sie eine hohe Strafe bezahlen müssen, können Sie auf die Hypotheken- Übertragung zurückgreifen. Um dies zu erreichen, müssen Sie Ihre Immobilie verkaufen. Der neue Besitzer wird über das Vorhandensein einer Hypothek informiert und akzeptiert die Transaktion unter diesen Bedingungen. Er kann die Höhe der Zinsen von seinen Steuern abziehen.
Die Übertragung der Hypothek ist auch auf ein anderes Objekt möglich. Wenn Sie eine neue Wohnung kaufen möchten, können Sie diese Lösung in Betracht ziehen. Natürlich müssen Sie diese Anfrage an die Bank wenden, die Ihre finanziellen Kapazitäten dann analysiert. Wenn sie glaubt, dass Sie in der Lage sind, einen neuen Kredit zurückzuzahlen, kann sie diesen Wechsel akzeptieren.
Die vorzeitige Kündigung lohnt sich, wenn die mit einer neuen Hypothek erzielte Einsparung höher ist als die Kosten für die Abfindung. Das Ziel besteht natürlich darin, bei der realisierten Kreditaufnahme Einsparungen zu erzielen. Daher ist eine genaue Berechnung erforderlich, um das Einsparpotential zu kennen.
Darüber hinaus ist diese frühe Kündigung interessant, wenn der Zinssatz seit der Unterzeichnung der Hypothek gesunken ist. Wenn die Differenz mindestens 1,5 % beträgt, sind die Gewinne für den Kreditnehmer eindeutig. Um eine falsche Entscheidung zu vermeiden, die Sie teuer zu stehen kommen könnte, sollten Sie eine Hypothekenberatungen konsultieren.
Bei der Berechnung der Vorzeitigen Rückzahlungsstrafen müssen Sie berücksichtigen, dass sie oftmals von den Steuern absetzbar ist. In einigen Kantonen kann dieser Betrag daher abgezogen werden. Die unangenehmen Folgen der Hypothekenkündigung sind daher begrenzt.
Die Berechnung der Austrittsentschädigung ist unbedingt mit diesem möglichen Steuervorteil abzugleichen. Um die wahren Kosten einer Hypothek zu erfahren, müssen Sie die Steuergewinne aus der Ausstiegsstrafe abziehen. So werden Sie die Nettokosten dieser Hypothekenkündigung kennen. Diese können sehr stark von dem Bruttobetrag abweichen, der von der Bank angekündigt wird. Vor der Refinanzierung einer Hypothek müssen daher alle Aspekte untersucht werden.
Im Falle der Scheidung oder des Todes eines der Ehegatten ist es möglich, eine Hypothek an jemand anderen zu übertragen. Der Immobilienkredit wechselt somit den Kreditnehmer, der aus einer oder aus mehreren Personen bestehen kann. Das Bankinstitut muss vorab selbstverständlich zustimmen. Es stellt sicher, dass der neue Besitzer die finanziellen Möglichkeiten hat, diese Hypothek zu übernehmen.
Im Rahmen einer Hypothek können Sie Steuern abziehen bis zu einem Betrag von CHF 50'000.-, damit Sie Schuldenzinsen und vorzeitige Rückzahlungsstrafen begleichen können. Auf diese Weise reduzieren Sie die Auswirkungen der Hypotheken-Kündigung auf Ihr Budget. Diese Lösung ist also interessant, wenn der Betrag Ihrer Steuern hoch ist.
Wenn Sie sich für eine Neuverhandlung entscheiden, sollten Sie wissen, dass diese Ausstiegsstrafe trotzdem zu zahlen ist. Die Tatsache, dass eine andere Partei diese Hypothek übernimmt, erspart Ihnen aber nicht den Betrag, den Sie an den Kreditgeber zahlen müssen. Sie müssen also damit rechnen, diese Gebühren zu bezahlen, wenn Sie die Hypothek wechseln möchten.