Den Kauf einer Immobilie können Privatpersonen selten aus Eigenmitteln allein realisieren. Die übrige Summe wird daher mit einem Immobilienkredit finanziert. Oft wird dazu eine Hypothek bei einer Bank beantragt. Wie funktioniert eine Hypothek? Wie bekomme ich einen solchen Immobilienkredit? Bei RealAdvisor erhalten Sie wissenswerte Informationen zu diesem Thema.
Sie fragen sich was eine Hypothek ist? Dazu müssen Sie wissen, dass sie eine Garantie für eine Bank darstellt, weil die Immobilie verpfändet wird. Für den Fall, dass die Rückzahlungen ausfallen, kann die Bank auf die Immobilie zurückgreifen, um sie zu versteigern. Kommen Sie den Aufforderungen durch die Bank nicht nach oder können Sie die fälligen Beträge nicht zurückzuzahlen, ist die Bank berechtigt, die Immobilie zur Deckung Ihrer Schulden heranzuziehen.
Man unterscheidet zwischen einer Hypothek im 1. Rang und einer Hypothek im 2. Rang. Letztere wird als zweite Hypothek auf dieselbe Immobilie aufgenommen, um ein weiteres Immobilienprojekt zu finanzieren. In diesem Fall gewährt die Bank zusätzliche Mittel als Gegenleistung für dieses Pfand Dabei müssen Sie gut darauf achten, dass Sie den zulässige Verschuldungsgrad nicht überschreiten, um Ihren Immobilienkauf nicht zu gefährden.
Um einen Hypothekenvertrag abzuschließen, müssen Sie sich an einen Notar wenden. Dieser ist nämlich dafür verantwortlich, dass die Hypothek im Grundbuch eingetragen und damit offiziell wird. Wenn Sie die Immobilie später verkaufen, bevor Sie den Kredit abbezahlt haben, müssen Sie eine Löschung der Hypothek veranlassen. Der Notar ist dafür zuständig, dass dies beim Grundbuchamt gemeldet wird.
Mit dem Eintrag der Hypothek im Grundbuch gilt der Immobilienkredit als gewährt. Nur wenn die gekaufte Immobilie verpfändet wird, stimmt das Finanzinstitut einer Löschung zu. Sie können auch im Rahmen einer Umschuldung die Hypothek übertragen. In diesem Fall dient die Immobilie als Sicherheit für die abgelösten Verbindlichkeiten.
Die Regelung für die Gewährung von Hypotheken ist einfach: Sie betreffen den Hypothekenvorschuss sowie den Verschuldungsgrad.
Der Hypothekenvorschuss entspricht dem Verhältnis zwischen dem Wert der betreffenden Immobilie und dem Betrag der Hypothek. Eine Hypothek für Ihren Immobilienkauf wird gewährt, wenn er höchstens 80% beträgt.
Die Eigenmittel müssen daher mindestens 20% des Finanzierungsbetrages für Ihren Immobilienkauf ausmachen. Bei der Beantragung von Immobilienkrediten muss dieser Betrag in bar, als Erbvorbezug oder in Form verschiedener Darlehen verfügbar sein.
Wenn Sie sich für eine Hypothek für ein Haus oder eine Wohnung interessieren, sollten Sie wissen, dass Ihr Verschuldungsgrad nicht höher als 33% sein darf. Ihre Schulden umfassen die Hypothekenzinsen, die Tilgungsraten sowie die Bearbeitungsgebühren.
Darüber hinaus müssen die finanziellen Mittel für Ihren Lebensunterhalt ausreichen, denn die Bank darf einen Kreditnehmer nicht überschulden. Daher wird Ihre finanzielle Kapazität überprüft, bevor es zu einer Einigung über einen Immobilienkredit kommt.
Bevor Ihr Antrag auf einen Immobilienkredit bearbeitet wird, führt die Bank mit Ihnen ein persönliches Gespräch. Bei diesem Treffen stellen Sie Ihr Immobilienprojekt vor und nennen den Betrag, der nötig ist, um es zu realisieren. Bei dieser Gelegenheit nimmt der Bankberater auch die Unterlagen zur Prüfung Ihrer Anfrage entgegen. Diese werden eingehend analysiert, bevor über den Antrag entschieden wird.
Werden Sie als kreditwürdig angesehen, dann wird ein Finanzierungsvertrag ausgestellt. Gleichzeitig unterzeichnen Sie die Dokumente über die Hypothek. Damit berechtigen Sie die Bank dazu, die Immobilie als Sicherheit zu nutzen.
Dann wird die Hypothek auf das genannte Bankkonto eingezahlt. Diese Summe entspricht der Forderung lt. Finanzierungsvertrag. Ihre monatlichen Ratenzahlungen umfassen die Tilgung sowie die Hypothekenzinsen.
Die Hypothek läuft so lange, bis der Kredit getilgt ist. Solange der Kredit nicht vollständig zurückgezahlt ist, kann die Bank auf die Immobilie zugreifen. Beachten Sie ausserdem, dass die Hypothek noch ein Jahr nach der Kredittilgung in vollem Umfang aufrecht bleibt.
Die maximale Laufzeit einer Hypothek beträgt 50 Jahre. Der geliehene Betrag muss daher vor Ablauf dieser Frist vollständig zurückgezahlt werden. Manche Bankinstitute legen jedoch kürzere Laufzeiten für Immobilienkredite fest. Es ist daher vorteilhaft, sich im Vorfeld über die Konditionen zu informieren.
Es gibt drei Formen von Hypotheken, die Sie zur Finanzierung eines Immobilienkaufs aufnehmen können:
Die Amortisation kann direkt oder indirekt erfolgen. Im ersten Fall werden die Schulden vierteljährlich verringert. Dadurch haben Sie nach und nach eine geringere Summe zurückzuzahlen.
Die indirekte Amortisation ist komplexer, da die Rückzahlungen in diesem Fall die Schulden nicht verändern. Hingegen wird die Rückzahlungsrate in ein Vorsorgedepot eingezahlt. Schliesslich werden die Mittel zur Deckung der aufgenommenen Hypothek freigegeben.
Die umgekehrte Hypothek dient in erster Linie als Sicherheit für einen Immobilienkredit. Sie kann aber auch für anderen Kredite verwendet werden. Diese Lösung kann zur Finanzierung von Arbeiten oder bei Liquiditätsbedarf in Betracht gezogen werden. Natürlich müssen Sie die erste Hypothek zurückgezahlt haben, um in den Genuss weitere Mittel zu kommen. Dieses verlängerbare Darlehen hat eine maximale Laufzeit. Danach müssen alle fälligen Beträge zurückgezahlt werden.
Löschung einer Hypothek bedeutet, dass die Immobilie nicht mehr als Sicherheit dient und der Eigentümer somit frei darüber verfügen kann. Es gibt zwei Möglichkeiten für die Löschung der Hypothek: