Bevor Sie sich entscheiden, Ihre Hypothek zu kündigen, beachten Sie, dass Banken dafür möglicherweise Strafen verrechnen. Sie hängen insbesondere vom Refinanzierungssatz ab. Aus diesem Grund ist es wichtig, Ihre Hypothek zuerst neu zu verhandeln, um die Kosten für diese Ausstiegskosten zu senken. RealAdvisor sagt Ihnen, was Sie über die Hypothek und ihre Neuverhandlung wissen müssen.
Die Neuverhandlung eines Hypothekenkredittes bleibt nicht ohne Resultat. Diese Lösung wird häufig in Betracht gezogen, um die Zahlung erheblicher Strafen für vorzeitige Rückzahlungen zu vermeiden. Bevor wir über eine mögliche Neuverhandlung nachdenken, ist es daher interessant, die Möglichkeit des Einfrierens eines Zinssatzes zu bedenken. In diesem Fall entscheiden Sie sich für einen Zins und vermeiden eine Erhöhung. Dies kann je nach Bank bereits ein oder zwei Jahre im Voraus erfolgen. Durch die Neuverhandlung eines Hypothekendarlehens wird daher sichergestellt, dass Sie immer den besten Zinssatz erhalten.
Beispiel: Die Zinssätze stiegen von 2,7 % auf eine Spanne zwischen 1,47 und 2,04 %.
Die Neuverhandlung Ihrer Hypothek stellt somit sicher, dass Sie einen niedrigeren Zinssatz nutzen können als bei dem Vertragsabschluss Ihrer Hypothek. Dieses Verfahren reduziert häufig die Gesamtkosten des Darlehens.
Andererseits sind dadurch die von den Steuern abzugsfähigen Zinsen jedoch geringer. Vor einer Neuverhandlung einer Hypothek müssen Sie daher die steuerlichen Auswirkungen einer solchen Transaktion in Betracht ziehen.
Immobilienfinanzexperten warnen vor dieser Neuverhandlung. Der Zeitpunkt sollte sorgfältig gewählt werden, da der Betrag der Ausstiegszulage hoch sein kann.
Im Jahr 2008 haben Sie eine Hypothek von 800.000.- CHF über zehn Jahre mit einem festen Zinssatz von 3 % abgeschlossen. Im Jahr 2015 beschliessen Sie, Ihre Hypothek 3 Jahre vor dem Ende neu zu verhandeln.
Um den Preis einer solchen Erneuerung herauszufinden, müssen Sie die Zusammensetzung des Zinssatzes analysieren. Von den 3 % können 2 % den Finanzierungskosten entsprechen und 1 % der Marge der Bank. Als Kreditnehmer müssen Sie die Marge der Bank sowie die Differenz zwischen dem Zinssatz, der bei der Unterzeichnung dieser Hypothek berechnet wird, und dem aktuellen Tarif bezahlen.
In unserem Beispiel entspricht es CHF 24'000.- oder CHF 72'000.-. Selbst wenn die Laufzeit beinahe vorüber ist, bleibt die Austrittsstrafe hoch. Es ist daher oft nicht ratsam, mit dieser Neuverhandlung fortzufahren, es sei denn, Sie befinden sich in einer besonderen Situation, insbesondere nach der Pensionierung.
Darüber hinaus bevorzugen die meisten Kreditnehmer eine langfristige Laufzeit. Die Wahl einer Libor-Hypothek ist unvorteilhaft. In diesem Fall führt die Neuverhandlung zu einer erheblichen Kündigungsentschädigung für die Bank. Sie ähnelt der Variante, die im Falle der Beendigung einer Hypothek geltend gemacht wird.
Eine Neuverhandlung der Hypothek muss gut vorbereitet werden, da die Bank nicht verpflichtet ist, Ihren Forderungen zuzustimmen. Um die Bank zu überzeugen, müssen Sie sicherstellen, dass Sie einen Eigenkapitalbeitrag von 10 % haben, der von einer anderen Säule als der Rente kommt.
Beachten Sie auch, dass diese Transaktion Rechtskosten verursacht, die sich auf mehrere tausend Franken belaufen können. Die zusätzliche finanzielle Belastung sollte vorab bei der Entscheidung, Ihre Hypothek neu zu verhandeln, nicht unbeachtet bleiben. Sie müssen die Abschreibung berechnen, die erforderlich ist, um zwei Drittel der Schulden zurückzuzahlen, wie in den Rechtsvorschriften vorgesehen.
Die Neuverhandlung einer Hypothek erfordert natürlich einen günstigen Zinssatz. Wenn er am niedrigsten ist, sollten Sie schnell zuschlagen, um diesen Tarif zu sichern. Die Zinsen, die Sie zahlen müssen, werden automatisch niedriger sein. Wenn Ihre Schuldenbilanz gut ist, erhalten Sie eine vorteilhafte Bewertung, die zu Ihren Gunsten spielen kann. Die Qualität des letzteren ist im Falle einer Erbschaft oder Scheidung umso wichtiger, weil Sie eine unter anderen Bedingungen aufgenommene Hypothek weiterführen müssen.
Der Ansatz ähnelt einer Hypothekenerneuerung. Sie werden einfach nach besseren Konditionen suchen als bei der Unterzeichnung Ihres Hypothekendarlehens.
In der Regel wird der Satz für diese Berechnung auf 2,55 % festgelegt. Sie wird auf den Betrag der ausstehenden Hypothek angewendet und mit der Anzahl der Tage bis zur Fälligkeit multipliziert. Dieser Betrag deckt den finanziellen Verlust der Bank ab. Dann werden Verwaltungsgebühren hinzugefügt.
In allen Kantonen sind Strafen für die Neuverhandlung seiner Hypothek von den Steuern abzugsfähig. Die Höhe der Strafe übersteigt jedoch den Steuervorteil erheblich.
Die Bank kann Ihren Antrag auf Neuverhandlung von Hypotheken ablehnen, wenn Ihr Eigenkapital ausschliesslich von Ihrer BVG stammt, wenn Sie kurz vor dem Ruhestand stehen oder wenn Sie Ihre Schulden schwach amortisiert haben.