Welche Möglichkeiten haben die Erben?
Nach dem Tod eines Familienmitglieds oder eines Angehörigen wird der Nachlass abgewickelt. Dabei wird das gesamte aktive und passive Vermögen des Erblassers unter den Erben aufgeteilt. Gibt es eine Immobilie im Nachlass, stellt sich oft die Frage, was damit geschehen soll. Im Allgemeinen bestehen drei Möglichkeiten: Eigennutzung des Hauses durch einen der Erben, Vermietung oder Verkauf.
Die Eigennutzung
In diesem Fall übernimmt einer der Erben die Verantwortung für den Erhalt des Hauses. Wenn es nur einen einzigen Erben gibt, ist das unkompliziert. Bei mehreren Erben benötigt derjenige, der das Haus aus dem Nachlass übernimmt, die Zustimmung der anderen. Dabei sind die Interessen aller Erben zu berücksichtigen. Das Schweizer Gesetz spricht nämlich jedem Erben einen Mindestanteil des Nachlasses zu, den sogenannten Pflichtteil. Wenn der Nachlass neben dem Haus auch andere Vermögensgegenstände umfasst, dann kann mit diesen Gütern der Pflichtteil jedes einzelnen Erben ausgeglichen werden. Andernfalls muss derjenige Erbe, der das Haus übernimmt, die anderen Erben auszahlen
Die Vermietung
Die Erben können auch beschliessen, die Immobilie zu vermieten. Diese Option ermöglicht es, Einnahmen aus der Erbschaft zu generieren, wobei auch ein späterer Verkauf nicht ausgeschlosen ist. Diese Möglichkeit ist ideal, wenn man das geerbte Haus nicht verkaufen möchte, aber keiner der Erben es übernehmen kann. Hier muss aber auf die steuerlichen Folgen hingewiesen werden. Denn die spezifischen Steuervorteile für Erbschaften gehen dadurch verloren.
Der Verkauf
Sie können auch ein geerbtes Haus verkaufen. Dann wird der aus dem Verkauf erzielte Ertrag abzüglich aller Kosten unter den Erben aufgeteilt. Diese Option ist dann geeignet, wenn die Immobilie nicht von einem Erben übernommen werden kann, wenn es sich beispielsweise um ein geografisch entlegenes Haus handelt oder die Immobilie zu großes Haus ist.
Es können aber auch andere Gründe dazu führen, dass eine Immobilie im Nachlass verkauft wird.
- Die Erben können sich nicht auf eine Aufteilung des Nachlassvermögens einigen.
- Die Nachlassimmobilie ist durch einen Hypothekarkredit besichert. Die Erben wollen die Immobilie nicht erhalten und verkaufen sie. Wie man ein mit einer Hypothek belastetes Haus verkauft, ist genau geregelt.
Die Bedingungen für den Verkauf einer Nachlassimmobilie
Wie kann man nun ein Haus aus dem Nachlass verkaufen? Die Immobilie muss natürlich zuallererst geschätzt werden. Im Vorfeld muss aber auch geklärt werden, ob die Erben auch befugt sind, die Immobilie zu verkaufen.
Die Unteilbarkeit
Dieser Begriff ist im Erbrecht geregelt. Von Unteilbarkeit spricht man, wenn mehrere Personen ähnliche Rechte an ein und demselben Gut haben. Dies ist insbesondere bei Eigentum an einer Immobilie der Fall. Gibt es also kein Testament und keinen Erbvertrag, dann bekommen alle Erben das Haus eines Verstorbenen zu gleichen Teilen. Wie kann dann dieses Haus verkauft werden? Dazu ist eine Einigung unter allen Erben erforderlich. Nur wenn alle Erben einverstanden sind, kann die Immobilie verkauft werden. Gibt es nur einen einzigen Erben, stellt sich diese Frage nicht.
Falls es zwischen den Erben zu keiner Einigung über das Immobilienvermögen im Nachlass kommt, sieht das Recht eine Versteigerung der Immobilie und die Aufteilung der erhaltenen Mittel unter den Erben vor.
Die Bewertung der Immobilie
Wenn ein geerbtes Haus verkauft werden soll, aber auch für die Verwaltung der Erbmasse ist eine Schätzung der Immobilie unumgänglich. Für die Bewertung eines Hauses sind Spezialisten für Immobilien in der Schweiz zuständig. Ein Immobilienexperte verfügt nicht nur über das erforderliche Know-how, um den Wert des Hauses, richtig bestimmen zu können. Er ist im Falle von Erbschaftsstreitigkeiten auch neutral. Neutralität und Fachwissen sind aber auch beim Verkauf eines Hauses nach einer Scheidung oder Trennungerforderlich.
Emotionalität kann dazu führen, dass der Verkaufspreis einer Immobilie über ihrem Marktwert angesetzt wird. Ausserdem kann die Meinung eines unabhängigen Sachverständigen auch zu einer Einigung der Erben beitragen. Der vom Experten ermittelte Wert wird in der Erbantrittserklärung vor dem Notar festgehalten. Er wird sowohl für den Verkauf der Immobilie als auch für die Berechnung der Ausgleichszahlungen an die übrigen Erben im Rahmen einer Übernahme herangezogen.
Wann kann das geerbte Haus verkauft werden?
Wie lange dauert es, bis eine Immobilie im Erbfall verkauft werden kann? Es müssen einfach alle Formalitäten erfüllt sein. Dann kann das Haus von den Erben verkauft werden. Das wichtigste Dokument ist die Erbbescheinigung. Darin sind alle Personen festgehalten, die Anspruch auf den Nachlass haben. Der Erbschein wird vom Notar, von einem Friedensrichter oder vom Gemeinderat ausgestellt. Jeder Erbe muss ein eigenes Exemplar beantragen.
Das dauert durchschnittlich 6 bis 12 Wochen. Diese Frist gilt für nahe Verwandtschaftsbeziehungen. Bei komplizierten Familienverhältnissen kann es länger dauern. Gibt es einen Letzten Willen des Erblassers, müssen die Erben mit der Beantragung der Erbbescheinigung bis zur Testamentseröffnung warten.
Die Kosten für den Verkauf einer Nachlassimmobilie
Wir wissen jetzt, wie wir ein Haus im Erbfall verkaufen können. Betrachten wir nun die Kosten dieser Transaktion. Für den Verkauf müssen folgende Ausgaben getätigt werden:
- Das Honorar des Notars. Der Notar spielt eine zentrale Rolle bei der Abwicklung einer Erbschaft. Sein Honorar wird im Allgemeinen zwischen der Erbengemeinschaft und dem Käufer aufgeteilt.
- Die Steuern. Hier kommen 3 Abgaben zum Tragen. Zuallererst die Erbschaftssteuer. Sie ist bei näherem Verwandtschaftsverhältnis zwischen Erblasser und Erben geringer. Die Kinder des Erblassers haben keine Erbschaftssteuer zu zahlen, für Dritte kann sie bis zu 54,6% des Erbanteils betragen. Wird das geerbte Haus an einen Dritten verkauft, kommen die Steuern auf Immobiliengewinne hinzu. In einigen Kantonen gibt es zusätzlich eine Vermögensübergangsteuer.
Gut zu wissen
- Die Erben einer Immobilie haben drei Möglichkeiten: Eigennutzung, Vermietung und Verkauf.
- Voraussetzung für einen Verkauf sind eine Bewertung der Immobilie und die Zustimmung der übrigen Erben.
- Beim Verkauf einer Nachlassimmobilie fallen Gebühren an.