Welchen Preis kann ich mit dem Verkauf meines Hauses oder meiner Wohnung in der Schweiz erzielen?
Theoretisch ist es recht einfach: Der Preis einer Immobilie wird nach dem Wert ihres Standorts pro Quadratmeter berechnet. Damit ist klar: der Preis variiert je nach Kanton, Stadt oder sogar Stadtteil. Außerdem hängt er auch von der Immobilie an sich ab. Und hier gibt es zahlreiche Kriterien, die den Verkaufspreis eines Hauses oder einer Wohnung beeinflussen können. Dazu zählen Kriterien, die einen direkten Einfluss auf den Schätzwert einer Immobilie haben, und solche, die einen schnelleren Verkauf ermöglichen, ohne den Preis nach unten verhandeln zu müssen.
Direkte Kriterien, die den Preis einer Immobilie bestimmen
- Die Adresse der Immobilie in der Schweiz
Die geografische Lage ist die erste Größe, nach der sich der Verkaufspreis einer Wohnung oder eines Hauses richtet. Die Quadratmeterpreise sind daher von Kanton zu Kanton sehr unterschiedlich. Auch innerhalb einer Stadt ist das der Fall, da manche Gegenden beliebter sind als andere. Schliesslich ist der Immobilienmarkt auch stark von Angebot und Nachfrage abhängig. - Die Art der Immobilie
Der Preis unterscheidet sich auch je nach Immobilientyp: ein Einfamilienhaus ist in der Regel mehr wert als ein Doppelhaus, so wie eine Wohnung in der obersten Etage höher bewertet wird als eine andere im Erdgeschoss. Es gibt jedoch auch Fälle, die diesem Trend widersprechen können, wie beispielsweise eine Wohnung mit Gartenanteil oder ein Reihenhaus mit niedrigem Energieverbrauch.
- Bei einem Haus gilt es zunächst zu unterscheiden, ob es allein steht oder ob es sich um ein Doppel- oder Reihenhaus handelt, und ob es eine freie Aussicht bietet.
- Bei einer Wohnung sind mehr Fragen relevant: Steht eine Wohnung oder eine Maisonette zum Verkauf? Befindet sie sich in der Attika (oberste Etage) oder im Erdgeschoss? Wie viele Stockwerke hat das Gebäude insgesamt? Verfügt es über einen Lift? Hat sie eine freie Aussicht? - Die Fläche
Der Quadratmeterpreis bezieht sich auf die Fläche der Immobilie, die verkauft werden soll. Es geht also darum, die Wohnfläche, aber auch die Fläche des Grundstücks und, falls vorhanden, jene der Balkone zu ermitteln. - Das Baujahr
Ein Neubau ist in der Regel mehr wert als eine alte Immobilie. Dies ist auf neue Baumaterialien zurückzuführen, die weniger abgenutzt und auch im Hinblick auf den Energieverbrauch von Vorteil sind. Wurde hingegen eine alte Wohnung renoviert, erhöht das ihren Wert. - Die Anzahl der Räume
Zählen Sie einfach die Anzahl der Räume und Bäder. Eine Wohnung mit nur einem Parkplatz hat nicht den gleichen Wert, wie eine, die mit mehreren Stellplätzen verkauft wird. In die Berechnung wird also auch die Anzahl der Parkplätze mit einbezogen, wobei Garagenplätze anders bewertet werden als Stellplätze im Freien.
Indirekte Kriterien, die einen schnellen Verkauf zu höheren Preisen ermöglichen
- Die Umgebung der Immobilie
So wie die Lage der Immobilie ihren Wert beeinflusst, ist auch die Infrastruktur von Bedeutung. Eine gute Verkehrsanbindung und die Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten und/oder Schulen erhöht die Attraktivität Ihrer Wohnung. Ist aber dadurch die Lärmbelästigung zu hoch, verliert sie an Wert. - Die Ausrichtung
Die meisten Käufer bevorzugen Helligkeit und Sonne. Daher sind Immobilien, deren Wohnräume und Außenbereiche nach Süden ausgerichtet sind, besonders gefragt. - Energieverbrauch und Nebenkosten
Die Höhe der Energie- und der Nebenkosten im Allgemeinen spielen eine entscheidende Rolle. Energieeffiziente Häuser sind attraktiv. Daher sind Doppelglasfenster von Vorteil, genauso wie beispielsweise ein neuer Heizkessel. - Der Gesamtzustand
Je weniger Arbeit nach dem Immobilienkauf auf den neuen Eigentümer wartet, desto schneller wird er von Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung überzeugt sein. Das gilt vor allem, wenn es um Arbeiten an der Küche oder dem Badezimmer geht.
Mit welchen zusätzlichen Kosten ist zu rechnen?
Mit dem Verkauf einer Immobilie fallen zusätzliche Gebühren an. Es ist wichtig, diese Kosten vorauszuplanen, um ermitteln zu können, wie viel der Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung wirklich kostet.
Notarkosten
Unabhängig davon, ob es sich um ein Haus oder eine Wohnung handelt, ist für den Immobilienverkauf in der Schweiz ein Notar erforderlich. Seine Kosten betrefffen die Verfassung des Kaufvertrages, die Eintragung in das Grundbuch und umfassen die Gebühren und Steuern sowie das Honorar des Notars. Aber wieviel verlangt ein Notar für den Verkauf einer Immobilie?
Die notarielle Leistung im Zusammenhang mit dem Immobilienverkauf ist in der Schweiz unterschiedlich geregelt, zumal einige Kantone die Beauftragung eines staatlich bestellten Notars vorschreiben und in anderen Kantonen der Notar frei gewählt werden kann. In der Regel werden jedoch die Notarkosten als degressiver Prozentsatz in Abhängigkeit vom Verkaufspreis berechnet: Je teurer also die Immobilie, desto niedriger ist der Notarkosten-Satz. Er kann im Kanton Zürich 0,1% und im Kanton Bern 0,5% betragen.
Steuern
- Vermögensübergangsteuer: Auch hier hängt die Höhe vom Kanton ab. Liegt Ihre Immobilie in den Kantonen Zürich, Zug oder Aargau liegt, fällt keine Vermögensübergangssteuer an. Hingegen liegt sie beispielsweise im Kanton Bern bei 1,8%.
- Die Eintragung ins Grundbuch ist in der gesamten Schweiz obligatorisch, die Kosten dafür variieren jedoch je nach Kanton. Sie können als pauschaler Prozentsatz oder nach dem Zeitaufwand berechnet werden, der für die Bearbeitung benötigt wird. Rechnen Sie in der Regel mit 0,1% bis 0,2%.
- Den Schuldbrief gibt es nur in der Schweiz Konkret handelt es sich um ein schriftliche Dokument über die Belastung einer Immobilie. Ein Schuldbrief existiert, falls die Liegenschaft mit einer Hypothek belastet ist. Wenn der Verkauf eine neue Hypothek erforderlich macht, beträgt die Gebühr zwischen 0,1% und 0,3% vom Verkaufspreis des Hauses oder der Wohnung.
- Grundstücksgewinnsteuer: Die Berechnung ist abhängig davon, wie lange Sie Eigentümer des Grundstücks waren, und berücksichtigt auch die jeweilige Schweizer Stadt. Das Prinzip besteuert den "Gewinn", den Sie aus dem Verkauf gegenüber dem seinerzeitigen Kauf der Immobilie erzielen, also die Differenz zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis und dem Weiterverkaufspreis. Bestimmte Investitionen oder Aufwendungen, die Sie zur Verbesserung und Wertsteigerung der Immobilie getätigt haben, können abgezogen werden, ebenso wie die Aufwendungen für den Verkauf.
Wie lässt sich der Preis für Ihre Immobilie berechnen?
Sie können einfach eine kostenlose Online-Schätzung Ihrer Immobilie vornehmen. Durchdachte und präzise Instrumente wenden die hedonistische Methode an, die auch in Banken und Versicherungen eingesetzt wird.
Was sind die Vorteile der hedonistischen Methode? Da sie sehr umfassend ist, ermöglicht sie, eine faire Preisermittlung. Die Berechnungsmethode berücksichtigt nicht nur die zuvor erläuterten Kriterien, sondern auch die lokale Marktsituation mit hoher Genauigkeit. Dabei wird die betreffende Liegenschaft mit ähnlichen Immobilien verglichen, die derzeit zum Verkauf stehen oder vor kurzem veräussert wurden. So entspricht der Schätzwert dem realen Marktpreis zum jeweiligen Zeitpunkt.
Wie lässt sich ein Haus oder eine Wohnung zum besten Preis verkaufen?
Um den bestmöglichen Preis mit Ihrer Immobilie zu erzielen, müssen Sie das Interesse der Käufer wecken. Das Prinzip mag simpel klingen. Verschiedene Techniken lassen das Herz für eine Immobilie höher schlagen.
- Legen Sie einen fairen Verkaufspreis fest. Ein zu hoher Preis minimiert die Besucherzahlen und verzögert den Verkauf. Letztendlich wird der Käufer unweigerlich zu verhandeln beginnen, um den Preis zu drücken. Außerdem riskieren Sie damit, sich zu sehr Zeit zu lassen und dann Ihre Immobilie zu einem Preis zu verkaufen, der unter dem tatsächlichen Wert liegt.
- Reparieren Sie, was repariert werden muss. Jede „Kleinigkeit“ ist wichtig. Ziel ist es, dem Besucher zu zu zeigen, dass Ihre Unterkunft tip top gepflegt ist. Stellen Sie sich vor, Sie selbst besichtigen eine Immobilie. Wenn Sie schon vor Betreten des Hauses feststellen, dass eine Tür verzogen ist oder nicht mehr schließt, macht das einen schlechten ersten Eindruck. Wenn wuchernde Pflanzen nicht zurechtgeschnitten sind, schrumpft das Interesse. Genauso ist es in den Innenräumen. Wenn sich Ausbesserungsarbeiten verzögert haben, ist es jetzt an der Zeit, sie fertigzustellen. Bringen Sie (endlich) die liegengebliebenen Sockelleisten an, überprüfen Sie Befestigungen und den Zustand der Schalter, geben Sie einem abgewohnten Raum einen neuen Farbanstrich...
- Persönliche Dinge entfernen, aufräumen und Licht hereinlassen. Der Käufer möchte planen können. Tun Sie alles, um ihm die Vorstellung zu ermöglichen, in Ihrem Haus zu leben. Die Wünsche der Käufer sind oft gleich: eine luftige, helle Wohnung, die möglichst geräumig ist. Ohne die Innendekoration komplett zu erneuern, können Sie dem Raum mit ein wenig Ordnung leicht eine grössere Wirkung geben. Nichts darf aus den Schränken hängen. Zögern Sie nicht, ein besonders üppiges Möbelstück vorübergehend bei einem Freund zu deponieren, wenn es zu viel Platz in Anspruch nimmt. Stellen Sie ein paar Dekorationsgegenstände auf. Entfernen Sie persönliche Fotos. Entpersonalisieren Sie den Ort, damit der Besucher gedanklich bereits einziehen kann. Und machen Sie einen gründlichen Frühjahrsputz. Denn ein sauberes und gesundes Heim ist gleich viel einladender.
Wissenswertes für die Ermittlung des Immobilienpreises
- Der Preis ihrer Wohnung oder Ihres Hauses hängt von direkten und indirekten Kriterien ab, je nachdem, welche Immobilie zu verkaufen ist.
- Für die Berechnung des richtigen Preises werden die Situation auf dem lokalen Immobilienmarkt sowie die Eigenschaften der Immobilie selbst berücksichtigt.
- Die Notargebühren und Steuern für den Verkauf eines Hauses werden vom endgültigen Verkaufspreis berechnet.