Das Nutzniessungs- und das Wohnrecht sind die rechtlichen Grundlagen dafür, dass der hinterbliebene Ehegatte eines Immobilieneigentümers das Haus weiter bewohnen kann. Rechtlich gesehen sind diese beiden Begriffe jedoch nicht gleichwertig Der Unterschied ist umso bedeutender, wenn es darum geht, das Haus zum Verkauf anzubieten. Wir geben einen Überblick.
Nutzniessung bezeichnet das ausschliessliche Recht, Einkünfte aus einer Immobilie zu beziehen, deren Eigentümer eine andere Person ist. Das Nutzniessungsrecht an einer Wohnung wird unweigerlich in das Grundbuch eingetragen. Es basiert auf einem Vertrag zwischen dem Nutzniesser und dem Eigentümer. Nutzniesser ist diejenige Person, die das Recht hat, eine Wohnung wie ein Eigentümer zu nutzen. Dem Eigentümer gehört für die Dauer Nutzniessung nur das nackte Eigentum an der Immobilie. Die Eintragung in das Grundbuch garantiert, dass der Nutzniesser die Wohnung auch bei einem Verkauf durch den Eigentümer weiter bewohnen kann.
Mit anderen Worten: selbst wenn der Eigentümer den Verkauf eines Hauses mit Nutzniessung beschliesst, bleibt der Nutzniesser in vollem Genuss seiner Rechte. Letzterer kann es je nach Wunsch selbst bewohnen oder vermieten. Dieses ihm zuerkannte Recht ist jedoch auch mit Pflichten verbunden. Dazu zählt die Verpflichtung, die Wohnung in einwandfreiem Zustand zu erhalten, die Hypothekenschulden sowie Versicherungen und eventuelle Reparaturen des Hauses zu übernehmen. Der Nutzniesser hat auch verschiedene Abgaben zu zahlen, insbesondere die Steuern auf dem Einkommen und Vermögen sowie die Liegenschaftssteuer.
Auch der Eigentümer, der die Wohnung nicht benützt, kann seinerseits über sie verfügen. So kann er zum Beispiel das Haus mit Nutzniessung verkaufen. Es ist aber auch seine Pflicht, sich um umfangreichere Reparatur- oder Renovierungsarbeiten zu kümmern. Ein Eigentümer kann zu Lebzeiten das nackte Eigentum an einen Dritten abtreten und das Nutzniessungsrecht behalten. Er kann auch, wie es oft der Fall ist, in seinem Testament über eine Nutzniessung verfügen. In diesem Fall endet das Nutzniessungsrecht nach einer gesetzten Frist oder wenn der Nutzniesser auf sein Recht verzichtet oder stirbt. Dann geht die Wohnung de facto an den Eigentümer über.
Wie das Recht auf Nutzniessung ist auch das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen. Es kann in einem Testament oder einem Erbvertrag vorgesehen werden. Eine Löschung des Wohnrechts hat eine Entschädigung des Begünstigten zur Folge, es sei denn, diese erfolgt im Zuge einer Zwangsversteigerung. Es kann vom Begünstigten nicht auf andere Personen übertragen werden. Aber was bedeutet eigentlich Wohnrecht?
Laut Artikel 776 des Schweizerischen Bürgerlichen Gesetzbuches besteht das Wohnrecht "in der Befugnis, in einem Gebäude oder in einem Teile eines solchen Wohnung zu nehmen." Dieses Recht erlaubt es dem Begünstigten, das Haus ganz oder teilweise mit seiner Familie zu benützen, ohne die Möglichkeit, es an seine eigenen Erben weiterzugeben. Sollte der Berechtigte nur einen Teil der Liegenschaft bewohnen, so ist er auch berechtigt, Gemeinschaftseinrichtungen zu benützen.
Im Gegensatz zum Recht auf Nutzniessung ermöglicht das Wohnrecht keine Vermietung. Dieses Wohnrecht kann für einen bestimmten Zeitraum gewährt werden. Berechtigt es jemanden bis zu seinem Tod, spricht man von lebenslangem Wohnrecht. Da es nicht verpfändet werden kann, wird ein Kreditinstitut bei der Aufnahme einer Hypothek auf die mit einem Wohnrecht belastete Immobilie den Schuldbrief höher bewerten.
Keinesfalls ermöglicht es ein anlässlich einer Scheidung oder Trennung gewährtes Wohnrecht dem Begünstigten, die Wohnung zu vermieten, zu verpfänden oder das Haus zu verkaufen. Dies gilt für den Fall, dass die Wohnung im alleinigen Eigentum eines der Ehegatten steht.
Nutzniessungsvermögen kann nur unter bestimmten Voraussetzungen verkauft werden. Der Verkauf bedarf einer vorherigen Vereinbarung zwischen dem Nutzniesser und dem Eigentümer. Beide müssen entscheiden, wie das Nutzniessungsvermögen verkauft werden soll. Ausserdem müssen beide den Verkaufspreis der Immobilie sowie die die Notarkosten teilen.
Neben einigen anderen Ursachen ist Nutzniessung häufig der Grund für einen Verkauf von Nachlassimmobilien. In diesem Fall wird der Verkauf der Immobilie nötig, wenn der Nutzniesser die Instandhaltungskosten und Steuern nicht mehr tragen kann. Es kann auch der hinterbliebene Ehegatte beschliessen, eine Immobilie mit Nutzniessung zu verkaufen wenn es zu Streitigkeiten mit den Erben kommt und er das Eigentumsrecht nicht mehr mit ihnen teilen möchte.
Es ist ebenso möglich, sein Haus als Nutzniesser zu verkaufen, wie es möglich ist, das nackte Eigentum zu verkaufen. Der Verkauf des nackten Eigentums einer Immobilie ist eine Option, die es Senioren ohne direkte Erben ermöglicht, den Verkaufserlös eines Hauses zu erhalten, ohne das Nutzungsrecht aufzugeben. Angesichts des Preisabschlags für diese Art von Kauf ist der Erwerb des nackten Eigentums ein gutes Geschäft, auch wenn der Eigentümer die Immobilie nicht vermieten kann. Und da es möglich ist, ein Haus bei laufendem Kredit zu verkaufen, ist es auch möglich, das nackte Eigentum an einer Immobilie zu kaufen, die mit einer Hypothek belastet ist. So viel zum Traum vom Immobilieneigentum.
Der Verkauf unter Vorbehalt der Nutzniessung ermöglicht es dem Verkäufer, sein Haus weiterhin zu benützen und gleichzeitig eine beachtliche zusätzliche Rente zu erhalten. Im Gegenzug kann der Erwerber des nackten Eigentums zu einem sehr günstigen Preis zu kaufen, da der Verkaufspreis in Abhängigkeit vom Alter des Nutzniessers berechnet wird.
Wer nur das nackte Eigentum erwirbt, kann erst nach dem Tod des Nutzniessers vollwertiger Eigentümer werden. Arbeiten wie die Reparatur von Heizungsanlagen, die Wartung elektrischer Anlagen oder die Erneuerung von Anstrichen gehen auf Kosten des Nutzniessers. Wichtige Renovierungen der Fassade oder des Daches müssen jedoch vom Eigentümer getragen werden.
Im Gegensatz zur Nutzniessung kann das Wohnrecht weder verschenkt noch verkauft werden, da es kein dingliches Recht, sondern eine persönliche Dienstbarkeit darstellt. Der Immobilienverkauf auf Leibrente mit Wohnrecht ist in der Schweiz zwar nicht so verbreitet wie in Frankreich, Belgien oder Spanien. Er ist aber eine Lösung, um sich eine Rente zu sichern und gleichzeitig weiter in seinem Haus zu leben. Da es gesetzlich geregelt ist, wie man sein Haus auf Leibrente verkaufen kann, entscheiden sich immer mehr Senioren für diese Lösung, um zusätzliches Einkommen zu erzielen, ohne ihre Wohnung verlassen zu müssen.
Einer der großen Vorteile der Leibrente besteht darin, dass sie es älteren Menschen ermöglicht, ihre Wohnungen zu verkaufen, ohne sie jedoch aufgeben zu müssen. Während die meisten Banken Menschen über 60 eine Erhöhung ihrer Hypothek verweigern, ist die Leibrente eine ausgezeichnete Lösung zur Finanzierung. Dank der Leibrente können Senioren ihr Pensionseinkommen erhöhen, vor allem, weil wichtige Arbeiten vom neuen Eigentümer durchgeführt werden.
Im Klartext: Der Immobilienverkauf auf Leibrente mit Wohnrecht ermöglicht dem Verkäufer eine feste Rente jeden Monat. Im Gegenzug profitiert aber auch der Käufer von diesem Geschäft. Er wird mittel- bis langfristig zum vollwertigen Eigentümer. Und das Interessanteste dabei ist, dass er einen Abschlag von etwa 30% auf den Wert der Immobilien bekommt. Die Instandhaltung der Wohnung und andere laufende Kosten gehen auf Kosten des Verkäufers.
Im Falle eines Verkaufs der Wohnung verlieren die Erben des Verkäufers automatisch die Immobilie. Es ist es Sache des Verkäufers, für Liegenschaftssteuern und die übrigen laufenden Kosten aufzukommen.
Für den Rentengeber kann der Kauf auf Leibrente einige Nachteile haben. Dazu gehört auch die Verpflichtung, die Notarkosten zu übernehmen. Außerdem können die Kosten für die erworbene Immobilie, wenn der Rentennehmer länger lebt, letztlich höher sein als der tatsächliche Wert. Dazu kommt, dass der Rentengeber zu Lebzeiten des Verkäufers kein richtiges Recht auf die Immobilie hat. Und das, trotzdem wichtige Arbeiten an der Immobilie zu seinen Lasten gehen. Ausserdem ist es auch möglich, dass der Verkäufer länger lebt als der Käufer. Oder wenn der Verkäufer innerhalb von 20 Tagen nach Unterzeichnung des Kaufvertrags verstirbt, dann wird der Verkauf automatisch storniert.
Kurz gesagt, um eine Wohnung mit Nutzniessung oder einem Wohnrecht gut verkaufen zu können, kann es sinnvoll sein, einen Experten für den Verkauf von Immobilien in der Schweiz zurate zu ziehen. Es ist die beste Lösung, um die rechtlichen Schritte zu überblicken, Unterstützung und fachmännische Beratung zu erhalten, und vor allem, um mit der Immobilie den bestmöglichen Preis zu erzielen.
Diese beiden Servituten ermöglichen es dem Ehegatten oder Lebensgefährten des Eigentümers die Immobilie zu bewohnen. Der Nutzniesser und der Inhaber des Wohnrechts haben volles Nutzungsrecht, ohne Eigentümer der Immobilie zu sein. Das Nutzniessungsrecht kann übertragen werden, das Wohnrecht nicht.
Es sieht zwar wie eine verdeckte Schenkung aus, doch es ist für Eltern möglich, ihr Haus an ihre Kinder unter Vorbehalt der Nutzniessung zu verkaufen. Das erlaubt ihnen, weiter in der Wohnung zu bleiben. Nach ihrem Tod werden die Erwerber dann zu vollwertigen Eigentümern.
Da der Nutzniesser nicht vollwertiger Eigentümer ist, kann er nur sein Nutzniessungsrecht im Zuge einer Schenkung oder eines Verkaufs übertragen. Grundsätzlich ist er nicht dazu verpflichtet, vorher eine Genehmigung des Eigentümers einzuholen.