Wie viel kostet es, eine Immobilie in der Schweiz zu verkaufen? Agentur- und Notarkosten, Steuern, Diagnosen.

Wie viel kostet es wirklich, sein Haus oder seine Wohnung zu verkaufen?  Einige Kosten können Sie nicht umgehen, wie Notarkosten und Steuern auf Immobiliengewinne oder Vermögensübergangsteuern. Andere hängen von der jeweiligen Situation ab, z. B. von den individuellen Agenturgebühren oder den Kosten für die verschiedenen nötigen Diagnosen. RealAdvisor entschlüsselt sie für Sie.

Wie viel kosten die Agenturgebühren?

Den Verkauf seines Hauses oder seiner Wohnung an einen Immobilienmakler zu übertragen, kostet den Verkäufer nichts. Über eine Agentur zu gehen, um eine Immobilie zu verkaufen ist auch völlig kostenlos für den Käufer. Wie wird eine Immobilienagentur bezahlt?

Eine Immobilienagentur erhält erst zum Zeitpunkt der endgültigen Unterzeichnung des Kaufvertrags ihre Agenturgebühr. Dies bedeutet, dass die Agenturgebühren nur dann anfallen, wenn die Immobilie verkauft wird.

• In der Schweiz wird die Agenturgebühr in der Regel als Prozentsatz berechnet, der auf den Endbetrag des Verkaufspreises angewendet wird.
• Schweizer Immobilienagenturen berechnen rund 3 % des Endverkaufspreises ohne MwSt.
• Die Agenturgebühren werden vom Käufer zum Zeitpunkt des endgültigen Verkaufs der Immobilie bezahlt.

Die Inanspruchnahme eines Maklers stellt daher kein finanzielles Risiko dar. Sie können mehrere Immobilienmakler für den Verkauf Ihres Hauses in Anspruch nehmen: Nur derjenige, der es schafft, Ihre Immobilie zu verkaufen, wird eine Agentur-Provision erhalten. Dasselbe gilt für den Käufer, der verschiedene Waren über mehrere Agenturen besichtigen kann: Nur die Agentur, die die Fertigstellung eines endgültigen Kaufvertrags ermöglicht, wird vergütet. Es ist daher leicht zu verstehen, warum eine Agentur, die einen Verkaufsauftrag bekommt, alles in ihrer Macht Stehende tun wird, um die Immobilie schnell, aber auch zum besten Preis zu verkaufen: Die Vergütung hängt vom Erfolg des Verkaufs ab!

Was kostet ein Notar, um die Dokumente für den Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung vorzubereiten? 

In der Schweiz ist es unmöglich, notariellen Kosten zu entgehen: Jede Urkunde über den Verkauf einer Immobilie muss von einem Notar ausgestellt und beglaubigt werden. Sie umfassen die Honorare des Notars, die Kosten für die Abfassung der Kaufurkunde und die obligatorischen Dokumente, wie die Eintragung in das Grundbuch.

Der Gesamtbetrag der Notarkosten ist von Kanton zu Kanton sehr unterschiedlich.

• Die Honorare der Notare selbst sind sehr unterschiedlich, da einige Kantone die Möglichkeit gewähren, sich die Dienste eines selbst gewählten Notars auszusuchen, während andere die Inanspruchnahme eines offiziellen Notars als Beamter des Staates vorschreiben.
• In den meisten Fällen werden sie jedoch nach dem Prinzip eines sinkenden Prozentsatzes des endgültigen Verkaufspreises berechnet. Um Ihnen einen sehr allgemeinen Richtwert zu geben: die Notargebühren sollten niemals 1 % überschreiten. Sie liegen sogar eher in der Grössenordnung der Dezimalstelle. Zum Beispiel liegen sie im Kanton Bern bei durchschnittlich 0,5 % und im Kanton Zürich bei 0,1 %.

Wie hoch sind die Steuern auf Immobiliengewinne und Vermögensübergangsteuern?

Es gibt zwei gewichtige Arten von Steuern, um ein Haus oder eine Wohnung zu verkaufen.

Steuern auf Immobiliengewinne

Die Höhe der Steuern, die auf Immobiliengewinne zu zahlen sind, wird auf der Grundlage einer kommunalen Skala berechnet, die Folgendes berücksichtigt:

• die Höhe des Gewinns liegt zwischen dem Kaufpreis und dem Wiederverkaufspreis der Immobilie: Sie können den Betrag der Investitionen, die Sie zur Verbesserung der Immobilie getätigt haben, sowie die mit dem Verkauf verbundenen Kosten (Notargebühren, Werbekosten) abziehen.;
• die Gesamtzahl der Jahre, seit denen Sie die Immobilie besitzen: Je länger Sie Eigentümer sind, desto weniger Steuern werden Sie zahlen müssen.

Die Vermögensübergangsteuer

Theoretisch ist  bei einer Eigentumsübertragung eine Vermögensübergangsteuer zu entrichten. In der Praxis werden sie nicht überall in der Schweiz verlangt. Warum nicht? Weil sie von der Steuerverwaltung jedes Kantons individuell verwaltet werden.

• In den Kantonen Zürich, Zug, Uri, Schwyz, Tessin, Schaffhausen, Glarus und Aargau werden Sie keine Vermögensübergangskosten zahlen.
• In den anderen Kantonen sind die Beträge unterschiedlich. Zum Beispiel belaufen sie sich auf 1,8 % des endgültigen Verkaufspreises im Kanton Bern.

Wie viel kosten die obligatorischen Diagnosen?

Definieren wir zuerst, welche Diagnosen obligatorisch sind, um ein Haus oder eine Wohnung zu verkaufen.

• Elektrodiagnostik ist die einzige, die überall in der Schweiz obligatorisch ist. Wenn Ihre letzte Kontrolle der Niederspannungsanlagen (OIBT) mehr als 5 Jahre zurückliegt, sind Sie verpflichtet, eine neue zu machen, um den Verkauf durchzuführen. Ansonsten reicht der letzte, auch wenn er älter als 4 Jahre ist.
  => Kalkulieren Sie in der Regel zwischen 300 CHF-. und 500 CHF für ein Haus ein.
   
• Die Energiediagnose (Kantonales Energiezertifikat für CECB-Gebäude) ist nur in einigen Kantonen obligatorisch. Der Notar ist jedoch in der Regel verpflichtet, den künftigen Erwerber über die Gesamtenergieeffizienz der neuen Immobilie zu informieren. Einige Kantone haben sich dafür entschieden, CECB systematisch oder teilweise verbindlich zu machen, wie die Kantone Freiburg, Jura, Waadt, Neuenburg oder Wallis.
  => Planen Sie zwischen 750 CHF-. und 800 CHF-. dafür ein, wohl wissend, dass der Preis natürlich stark von der Berechnung der Hausfläche  und der Arbeit abhängt, die diese Diagnose darstellt.
   
• Andere Diagnosen sind nicht obligatorisch, können aber vom Käufer angefordert werden und ein gutes Verkaufsargument darstellen, wie die Diagnose von Asbest, Blei, Gas, Radon, PBCB.

Punkte, die Sie beim Verkauf eines Hauses beachten sollten: Wie viel kostet es?

• Die Agenturgebühren werden erst fällig, wenn der Verkauf tatsächlich abgeschlossen ist; Sie machen häufig 3 % des Endverkaufspreises ohne Mehrwertsteuer aus.
• Die Notarkosten variieren von Kanton zu Kanton, sind jedoch in der Regel ein degressiver Prozentsatz des Endverkaufspreises zwischen 0,1 % und 0,5 %.
• Die Steuern auf Immobiliengewinne variieren in jeder Stadt und werden auf der Grundlage des Gewinns + der Gesamtzahl der Jahre des Besitzes berechnet.
• Die Vermögensübergangsteuer unterliegt der Wahl der Kantone: Einige kosten gar nichts, andere 1,8 % des endgültigen Verkaufspreises.
• Die Elektrik-Diagnose (ca. CHF 400 CHF.-) ist überall in der Schweiz obligatorisch und die Energiediagnose (durchschnittlich CHF 800 CHF-.) nur in bestimmten Kantonen vorgeschrieben.