Was sind Immobiliengewinne?

Die Immobiliengewinne entsprechen in gewisser Weise dem Wertzuwachs, der zwischen dem Kauf und dem Weiterverkauf einer Immobilie erzielt wird. Sie betreffen alle Arten von Immobilien: Haus, Wohnung, Grundstück, Wohnblock...

Wie werden Immobiliengewinne besteuert?

Die Steuern auf Schweizer Immobiliengewinne wurden eingeführt, um Immobilienspekulationen zu vermeiden. Sie werden also je nach Dauer des Besitzes der Immobilie unterschiedlich besteuert: Je länger Sie eine Immobilie besitzen, bevor Sie sie weiterverkaufen, desto weniger werden Sie mit der Zeit besteuert. Darüber hinaus ist die Berechnungsmethode, wie üblich, je nach Kanton unterschiedlich.

In der Schweiz wird der Eigentümer besteuert, wenn er eine Immobilie verkauft, unabhängig davon, ob es sich um seinen Haupt- oder Zweitwohnsitz handelt. Dabei spielt es auch keine Rolle, ob es sich um ein Erbe handelt oder nicht. Allerdings wird auch hier der Betrag je nach Fall unterschiedlich berechnet.

Wie kann der zu versteuernde Gewinn berechnet werden?

Die Höhe der Immobiliengewinne, auf die sich der Steuerpreis stützt, wird abgezogen. Die Berechnung des zu versteuernden Gewinns erfolgt auf der Nettovergünstigung.

1. Berechnen Sie die Differenz zwischen den Anschaffungskosten und dem erhaltenen Weiterverkaufspreis.
2. Ziehen Sie die Investitionen ab, die getätigt wurden, um den Wert der Immobilie zu erhöhen, die Maklergebühr und die Ausgaben, die dem Verkauf zuzurechnen sind (Notarkosten, Werbung, Vermögenssteuer...).

Beispiel: Sie hatten eine Wohnung für CHF 300'000.- gekauft. Sie verkaufen sie CHF 415'000.-. In der Zwischenzeit beliefen sich Ihre Investitionsausgaben auf CHF 45'000.-. Die Berechnung ist 415'000 - 300'000 - 45'000 = 70'000. Ihr steuerpflichtiger Gewinn beträgt dann CHF 70'000.-.

Nach diesem für die ganze Schweiz gemeinsamen Grundprinzip wird die Höhe der Steuern dann in Prozent nach einer unterschiedlichen Tarifstruktur, je nach Kanton, berechnet. 

Kann man die Steuer auf Immobiliengewinne aufschieben?

Insgesamt ist es möglich, die Zahlung von Steuern auf Immobiliengewinne in drei grossen Szenarien ganz oder teilweise aufzuschieben:

• Wenn es sich um Ihren Hauptwohnsitz handelt und Sie ihn verkaufen, um einen neuen zu erwerben. Ihre Immobilientransaktion gilt als Reinvestition in Immobilien, da Sie neue "Ersatz" -Immobilien kaufen müssen.
• Wenn es sich um einen Eigentümerwechsel im Rahmen eines Nachlasses oder einer Schenkung handelt.
• Wenn der Eigentümerwechsel innerhalb eines Ehepaares erfolgt: Scheidung, Trennung, Änderung des ehelichen Güterstands...

Abgesehen von kantonalen Ausnahmen beträgt diese Verschiebung höchstens 2 Jahre.

Kann man von der Steuer auf Immobiliengewinne befreit werden?

Sie sind auf Immobiliengewinne steuerfrei, wenn die Gesamtgewinne in einem Steuerjahr weniger als CHF 5'000 betragen.

Je nach Kanton können auch besondere Ausnahmen in Kraft treten. Im Kanton Waadt beispielsweise sieht  das Gesetz vom 4. Juli 2000 über direkte kantonale Steuern vor, dass diese Steuer nicht für Gemeinden, Waadtländer Verbände usw. gilt.

Was sind die anderen Steuern, die mit dem Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung bedacht werden müssen?

Neben der Steuer auf Immobiliengewinne sowie Notar- und Hypothekengebühren können beim Verkauf einer Immobilie weitere Kosten anfallen. Bedenken Sie dies, um ein Haus zum richtigen Preis zu kaufen oder zu verkaufen.

• Die Eintragung in das Grundbuch ist in der ganzen Schweiz obligatorisch, wird jedoch je nach Kanton oder Gemeinde nicht in gleicher Weise in Rechnung gestellt. Einige verrechnen einen festen Betrag, der geschätzt wird anhand der Zeit, die erforderlich ist, um das Geschäft abzuschliessen, andere legen einen Betrag fest, der proportional zum Verkaufspreis und zwischen 0,1 und 0,5 % liegt.
• Die Immobiliensteuer ist eine fakultative Berechnung, die in die Zuständigkeit der einzelnen Gemeinden fällt. Der Steuersatz wird durch ein lokales Haushaltsdekret festgelegt.
• Transfersteuern hängen von den Kantonen ab. Einige, wie in Zürcher, haben sie abgeschafft. Für andere werden sie in der Regel auf der Grundlage eines Teils oder des gesamten Verkaufspreises berechnet. Im Kanton Neuenburg machen sie 3,3 % des Verkaufspreises aus, während sie im Kanton Freiburg nur 1,5 % betragen.

Tipps, um sich beim Kauf von Immobilien am besten abzusichern

Wenn der alte Besitzer seine Vermögensertragssteuern nicht beglichen hat, hat die Steuerbehörde das Recht, sie vom neuen Eigentümer zu fordern. Mit anderen Worten, ein Käufer muss möglicherweise die Steuer zahlen, die vom früheren Eigentümer noch offen sind.

Glücklicherweise können Sie dies vor dem Kauf eines Hauses oder einer Wohnung dies überprüfen, indem Sie sich einfach mit der Gemeinde (oder dem Beitragsservice) in Verbindung setzen. Fragen Sie nach, ob eine Zahlung in Bezug auf die Steuer auf Immobiliengewinne noch unerledigt ist.

Wenn dies der Fall ist, sollten Sie sich mit Ihrem Notar beraten: Es ist wichtig, dass die gewählte Lösung schwarz auf weiss in der endgültigen Kaufurkunde festgehalten ist. Dies ist ein wesentlicher Bestandteil seiner  beratenden Funktion und trägt zur Höhe der Notargebühren bei , die während eines Verkaufs in Rechnung gestellt werden.

• Eine Möglichkeit besteht darin den Käufer zu bitten, den geschuldeten Betrag bei der Steuerbehörde zu zahlen. Danach überprüfen Sie, ob dies erledigt wurde.
• Sie können auch die geforderte Summe der Immobilie auf ein Bankkonto überweisen, aber blockieren den Zugang zum Verkäufer, bis dieser die Steuer bezahlt hat.
• Oder Sie zahlen die Steuer selbst, aber der entsprechende Betrag wird vom endgültigen Betrag des Verkaufspreises abgezogen.

Die Punkte, die bei der Berechnung der Steuern auf Immobiliengewinne und Immobiliensteuern zu beachten sind

• Die Berechnung der Höhe der Steuern hängt von der Besitzdauer ab: Je länger Sie Eigentümer waren, desto weniger Steuern auf Immobiliengewinne werden Sie beim Verkauf zahlen.
• Es ist möglich, die Zahlung der Steuer aufzuschieben, wenn ein Eigentümer seinen Hauptwohnsitz verkauft, um einen anderen zu kaufen, wenn Ehegatten den ehelichen Güterstand wechseln oder wegen einer Erbschaft (Erbschaft, Schenkung) .
• Sie sind nicht steuerpflichtig auf Immobiliengewinne, die weniger als CHF 5.000 betragen.
• Der Eigentümer einer Immobilie haftet für die Schulden der Immobilie, die er kauft: Bevor Sie eine endgültige Kaufurkunde unterzeichnen, stellen Sie bitte sicher, dass der Verkäufer die Steuern auf die Immobiliengewinne entrichtet hat. Lassen Sie den Notar auf der Kaufurkunde die geplante Lösung zur Begleichung eines überfälligen Betrags festhalten.