Comment estimer le prix d'un terrain non constructible ?

Qu'est-ce qu'un terrain non constructible ?

Un terrain non constructible est un terrain qui ne dispose pas d'autorisations juridiques permettant la construction. Plusieurs raisons peuvent l'expliquer:

• Le terrain doit être protégé car il est classé comme zone naturelle, agricole ou bâtie (bâtiment historique, monument à préserver).
  
  
• Le terrain est insalubre ou est considéré comme zone à risque telle qu'une zone sismique, inondable...
  
  
• Le terrain ne peut être utilisé en raison des règles d'urbanisme, par exemple: un terrain trop petit ne permettrait pas de construire une structure qui respecterait les limitations des parcelles voisines (cela dans un but de respecter l'intimité des voisins) ou bien le terrain ne possède tout simplement pas de voies d'accès.
  
  
• Le terrain ne peut pas supporter le poids d'une construction.
  
  
  

Comment savoir si un terrain est constructible ou non ?

Vous pouvez vous renseigner auprès de votre commune pour savoir si votre terrain est inconstructible. La commune vous fournira le plan d'affectation de la ville, qui permet de définir dans quelle zone a été placée votre parcelle. Le terrain ne sera constructible que s'il est classé en tant que zone à bâtir aussi appelée zone de développement. Si votre parcelle est considérée comme une zone agricole vous pouvez faire une demande de construction uniquement pour un besoin d'habitation ou d'un local lié à l'exploitation agricole comme une grange, un local pour stocker le matériel agricole.

Comment estimer un terrain non constructible ?

Afin d'estimer un bien, il faut tout d'abord déterminer si votre terrain est totalement inconstructible du fait de son état ou si c'est la commune qui l'a affecté comme tel pour un certain nombre d'années uniquement.

1. Si votre terrain est non-constructible à cause de son état (insalubrité, risque d'éboulement, contrainte naturelle ou liées aux règles d'urbanisme). Le prix de votre terrain sera défini selon le prix de l'offre et la demande. C’est-à-dire vous pouvez consulter les prix des terrains similaires au vôtre à proximité et ajuster son prix en fonction de ses atouts et défauts.

Quelques éléments qui peuvent vous aider à ajouter de la plus-value à votre terrain:

• L'emplacement: Plus votre terrain sera proche du centre-ville et facile d'accès plus il attirera des potentiels acheteurs.
  
  
• L'état: Un sol ne doit pas être insalubre, boueux, rocheux, s'il est difficile de l'aménager le terrain aura moins de valeur. Par contre, si le terrain dispose d'un élément naturel comme un cours d'eau, le terrain peut prendre de la valeur pour une exploitation comme un terrain de loisir par exemple.
  
  
• Son projet d'utilisation: Un terrain prendra de la valeur selon son utilisation et potentiellement le bénéficie qu'il rapportera.
  Vous pouvez utiliser votre terrain non constructible de plusieurs façons et même percevoir un loyer.
  Consultez ici comment utiliser au mieux votre terrain non constructible.

2. Si votre terrain est en état d'être construit mais a été classé comme non constructible par la commune. Vous pouvez soit espérer que votre terrain soit déclassé, soit faire une demande de déclassement qui sera traité par votre commune. Il est recommandé d'attendre que votre terrain passe en zone constructible avant de le vendre car un déclassement peut faire augmenter le prix d'un terrain en moyenne de 20 à 30% et peut parfois s'élever jusqu'à 100%.
Dans ce cas, consultez comment estimer le prix d'un terrain constructible.