Vendre sa maison ou son appartement, combien ça coûte réellement ? Certains frais sont incompressibles comme les frais de notaire et les impôts sur les gains immobiliers ou les droits de mutation. D'autres dépendent de chaque situation comme les frais d'agence ou le coût des différents diagnostics à réaliser. RealAdvisor vous les décrypte.
Confier la vente de sa maison ou de son appartement à un courtier immobilier ne coûte rien au vendeur. Passer par une agence pour visiter un bien est également totalement gratuit pour l'acheteur. Alors comment se rémunère une agence immobilière ?
Une agence immobilière perçoit une commission d'agence au moment de la signature définitive de l'acte de vente. Cela signifie que les frais d'agence s'appliquent uniquement quand le bien est vendu.
Faire appel à un courtier ne représente donc aucun risque financier. Vous pouvez faire appel à plusieurs agences immobilières pour vendre votre maison: seule celle qui réussira à vendre votre bien touchera une commission d'agence. Idem pour l'acheteur qui peut visiter différents biens par l'intermédiaire de plusieurs agences: seule l'agence qui permettra la finalisation d'un acte de vente définitif sera rémunérée. Vous comprenez aisément pourquoi une agence qui détient un mandat de visite va mettre tout en œuvre pour vendre vite mais aussi au meilleur prix votre bien: sa rémunération dépend de la réussite de votre vente !
En Suisse, il est impossible d'échapper aux frais de notaire: tout acte de vente d'un bien immobilier doit obligatoirement être établi et certifié par un notaire. Ils comprennent les honoraires du notaire, les frais de rédaction de l'acte de vente et les documents obligatoires comme l'inscription au Registre foncier.
La somme totale allouée aux frais de notaire varie énormément d'un canton à l'autre.
Il existe deux grands types d'impôts pour vendre une maison ou un appartement.
Le montant des impôts à payer sur les gains immobiliers est calculé à partir d'un barème communal qui prend en compte:
En théorie, des droits de mutation immobilière sont à payer lors d'un transfert de propriété. En pratique, ils ne sont pas exigés partout en Suisse. Pourquoi ? Parce qu'ils sont gérés par l'administration fiscale de chaque canton.
Redéfinissons quels diagnostics sont réellement obligatoires pour vendre une maison ou un appartement.
Les frais d'agence couvrent les honoraires du courtier immobilier, mais aussi tous les frais que l'agence immobilière a investi pour promouvoir la mise en vente de votre bien. Ainsi, un courtier a pu faire appel à un photographe professionnel afin de valoriser votre dossier de vente. Il a probablement payé la publication d'annonces immobilières en ligne. Il a évidement consacré du temps aux visites. Sans compter la partie estimation de la valeur du bien ainsi que les conseils et le suivi réalisés jusqu'à la signature définitive chez le notaire.
En Suisse, pour pouvoir acheter une maison ou un appartement et prétendre à une hypothèque, vous devez disposer de fonds propres au moins équivalents à 20 % du prix final de vente. L'ensemble des frais (notaire, agence, impôts) entrent pleinement dans le calcul global de la somme que vous avez besoin d'emprunter pour compléter vos fonds propres. Tous ces frais doivent être acquittés immédiatement suivant la vente: leur prélèvement sera même généralement organisé directement par le notaire et la banque. Une exception partielle toutefois, si vous entrez dans le cadre d'un report possible du paiement des impôts sur les gains immobiliers.
La collecte des impôts sur les gains immobiliers est gérée par le service d'"Administration cantonale des impôts" de chaque canton. Vous pouvez contacter ses équipes par téléphone ou en ligne.