Unter Amortisation versteht man die Rückzahlung einer Hypothek. Dadurch reduzieren sich die Schulden im Laufe der Zeit. Als Kreditnehmer können Sie zwischen einer direkten oder einer indirekten Amortisation wählen. Beide Varianten haben ihre Vorteile. Wie entscheidet man sich richtig? Erfahren Sie bei RealAdvisor alles zum Thema Amortisation einer Hypothek.
Wenn Sie sich für die direkte Amortisation einer Hypothek entscheiden, werden die Schulden schrittweise reduziert. Dies funktioniert aber auf eine besondere Art. Die Rückzahlungsraten bleiben über einen bestimmten Zeitraum gleich und sind dann im nächsten Zeitraum geringer. Die verbleibenden Schulden werden ebenso wie die Zinsen jährlich angepasst.
Durch die direkte Amortisation wird die Hypothek jedes Jahr nach unten korrigiert. Wenn Sie eine Hypothek von CHF 134'000.- aufgenommen haben, müssen Sie diesen Betrag innerhalb von 15 Jahren zurückzahlen. Jedes Jahr müssen Sie also CHF 134 000/15 = CHF 8'930 zurückzahlen.
Bei einem Zinssatz von 1,5% beträgt der jährliche Zinsrückgang somit CHF 8'930 x 1,5 = CHF 134.- Die Zinsen im Rahmen einer Hypothek mit direkter Amortisation sinken daher im Zuge der Rückzahlungen. Dadurch erhöht sich aber das zu versteuernde Jahreseinkommen.
Um diesen Mechanismus zu verstehen, muss man die Auswirkungen der Amortisation auf den Grenzsteuersatz betrachten. Der Steuersatz hängt vom Wohnort, dem Ehestand und dem Einkommen ab. Nehmen wir zum Beispiel ein kinderloses Paar in Prangins mit einem Jahreseinkommen von CHF 150.000.-. Der Grenzsteuersatz wird mit 38,5% festgesetzt.
Da das zu versteuernde Nettoeinkommen um CHF 134 pro Jahr ansteigt, ist mit einer Steuerlast von zusätzlich 51,60 CHF zu rechnen. Die direkte Nettoamortisation beträgt somit CHF 134 - CHF 51,60 = CHF 82,40 im Jahr.
Bei dieser Form der Tilgung reduziert sich die Hypothekenschuld regelmäßig durch die Rückzahlung fester Monatsraten. Die Zinsaufwendungen sinken dadurch jedes Jahr unabhängig von der Entwicklung der Hypothekenzinsen.
Mit dieser Art der Tilgung investieren Sie in Ihre eigene Immobilie. Dieses System wirkt also vorteilhaft.
Die Steuerlast steigt hingegen an, da sich der jährliche Betrag der abzugsfähigen Zinsen reduziert. Sie müssen also mit einer steigenden Einkommenssteuer rechnen.
Da bei diesem Modell nicht in die private Vorsorge eingezahlt wird, müssen Sie dafür zusätzliche Mittel aufbringen.
Im Falle einer indirekten Abschreibung liegt das Hauptziel nicht darin, die Hypothek zu reduzieren. Im Gegenteil, die Mittel werden im Rahmen der Vorsorge der 3. Säule a auf ein Depot eingezahlt. Diese Art der Amortisation bringt einen erheblichen Steuervorteil.
Diese Art der Amortisation ist deshalb interessant, da die im Rahmen der 3. Säule a eingezahlten Prämien von der Einkommensteuer abgezogen werden können. Wenn die Obergrenze für einen Arbeitnehmer mit CHF 6'768 pro Jahr und für einen Selbständigen mit 20% festgesetzt wird, sind das bis zu CHF 33'840.-.
Rechnen wir obiges Beispiel mit einem Grenzsteuersatz von 38,5%-. Die Steuerermässigung beträgt daher CHF 8'930 x 38,5% = CHF 3 438.- pro Jahr.
Bei dieser Art der Tilgung können die gesamten Hypothekenschulden sowie auch die Hypothekenzinsen von den zu versteuernden Einkünften abgezogen werden. Denn auch Beiträge aus der 3. Säule a sind von den Steuern absetzbar. Der Steuervorteil kann also enorm sein. Dazu müssen Sie übrigens wissen, dass der Vorsorgefonds zu einem Vorzugssatz besteuert wird.
Darüber hinaus ist das Prinzip der indirekten Amortisation auch im Hinblick auf das steigende Vorsorgekapital interessant. Dieser Betrag kann als Eigenkapitalanteil im Rahmen einer neuen Immobilienanleihe verwendet werden.
Vor Ihrem 65. Lebensjahr können Sie das Kapital von Säule 3a zurückziehen, um Ihre Hypothek zu bezahlen. Sie können es mit minimalem Aufwand leicht zurückbekommen.
Im Gegensatz zur direkten Amortisation sinken die Hypothekenschulden nicht. Sie bleiben also während der gesamten Laufzeit des Immobilienkredits gleich. Ebenso bleibt die jährliche Zinsbelastung konstant.
Eine Hypothek im 1. Rang entspricht in der Regel 65% der benötigten Finanzmittel. Wenn Sie mehr brauchen, müssen Sie eine Hypothek im 2. Rang zeichnen. Die Amortisation betrifft diese zweite Hypothek, die innerhalb von 15 Jahren zurückgezahlt werden muss.
Im allgemeinen scheint die indirekte Amortisation besser, da sie eine Möglichkeit bietet, von den Steuervorteilen bezüglich der dritten Säule a zu profitieren. Wenn Sie die Höhe der Einsparung für jede Art der Hypotheken-Amortisation berechnen, erkennen Sie den Unterschied. So können Sie Ihre Hypothek aus steuerlicher Sicht optimieren.
Bevor Sie sich für die direkte oder die indirekte Abschreibung entscheiden, müssen Sie den angewendeten Zinssatz kennen. Bei einem festen Zinssatz werden Sie keine Überraschungen erleben. Hingegen reduzieren sich die Vorteile der indirekten Abschreibung bei hohen Hypothekenzinsen. Informieren Sie sich daher genau, bevor Sie sich durch die Aufnahme einer Hypothek verpflichten.