Dans le cadre d’une hypothèque, un amortissement est mis en place afin de réduire au fur et à mesure la dette. En tant qu’emprunteur, vous pouvez choisir entre un amortissement direct ou un amortissement indirect. Chacun d’eux possède des atouts spécifiques. Comment bien choisir ? RealAdvisor vous explique tout sur le sujet !
Si vous optez pour une hypothèque avec un amortissement direct, la dette se réduit de façon progressive. Par contre, son fonctionnement est particulier. Elle reste stable pendant une période déterminée pour ensuite baisser lors de la variante indirecte. Chaque année, la dette restante et les intérêts sont donc remis à jour.
Dans ce cas de figure, le montant de l'hypothèque est revu à la baisse chaque année. Si vous avez contracté une hypothèque de CHF 134’000.-, vous devrez rembourser cette somme dans les 15 ans. Chaque année, vous devez donc rembourser CHF 134 000/15 = CHF 8’930.-.
En partant sur un taux d’intérêt de 1,5 %, la réduction annuelle des intérêts est donc de CHF 8‘930 x 1,5 = CHF 134.-. Les intérêts dans le cadre d’une hypothèque avec amortissement direct baissent donc au fur et à mesure des remboursements effectués. Par contre, de façon mécanique, ces sommes augmentent le revenu annuel imposable.
Pour comprendre les implications d’un tel mécanisme, il faut calculer en fonction du taux marginal d’imposition du couple ou TMI. Ce taux est calculé en fonction du lieu de vie, du statut marital et des revenus. Si on prend comme exemple un couple sans enfant vivant à Prangins avec un revenu annuel de CHF 150 000.- par an, ce TMI sera fixé à 38,5 %.
Étant donné que leur revenu net imposable augmente de CHF 134 par an, ils doivent s’attendre à payer, CHF 51,60 euros d’impôts supplémentaires. L’amortissement direct net est donc de CHF 134 - CHF 51,60 = CHF 82,40 par an.
Avec cette forme d’amortissement, la dette hypothécaire réduit de façon régulière grâce à un remboursement de mensualités fixes. Les charges d’intérêts baissent chaque année quelle que soit l’évolution des taux hypothécaires.
Avec ce type d’amortissement, vous investissez sur votre propre bien immobilier. Ce système est donc bénéfique.
Par contre, la charge fiscale augmente puisque le montant annuel des intérêts qui peuvent être déduits. Vous devez donc vous attendre à voir vos impôts sur le revenu augmenter.
Étant donné qu’aucune somme n’est versée sur votre prévoyance privée, vous devrez prévoir un budget supplémentaire pour vous constituer un capital.
Dans le cas d’un amortissement indirect, l’objectif principal n’est pas de réduire le montant de l’hypothèque. Au contraire, les fonds seront placés en réserve dans le cadre de la prévoyance du 3e pilier a. Ce type d’amortissement permet de profiter d’un avantage fiscal important.
Ce type d’amortissement est intéressant puisque les primes versées dans le cadre d’un 3e pilier a peuvent être déduites de l’impôt sur le revenu. Si le plafond est fixé à CHF 6’768 par an pour un salarié et 20% pour un travailleur indépendant, dans la limite de CHF 33’840.-.
Si nous reprenons le même exemple, on se base sur leur TMI de 38,5 %. De ce fait le montant de leur réduction d’impôt sera de CHF 8’930 x 38,5% = CHF 3 438.- par an.
Avec ce type d’amortissement, l’intégralité de la dette hypothécaire peut être déduite des revenus imposables, tout comme les intérêts hypothécaires. Les cotisations versées sur le 3e pilier a sont déductibles des impôts. Les avantages fiscaux sont donc doubles. Vous devez d’ailleurs savoir que les fonds de prévoyance sont imposés à un taux préférentiel.
De plus, le principe même de l’amortissement indirect est intéressant puisque le capital de prévoyance augmente. Cette somme pourra être utilisée dans le cadre d’un nouvel emprunt immobilier en tant que fonds propres.
Avant vos 65 ans, vous pouvez retirer le capital du pilier 3a pour rembourser votre hypothèque. Elle peut donc facilement être remboursée avec un poids minimal sur le budget.
Contrairement à l’amortissement direct, la dette hypothécaire ne baisse pas. Elle reste donc la même pendant toute la durée de ce crédit immobilier. De la même façon, la charge d’intérêts annuelle reste constante.
L’hypothèque de 1er rang correspond en général à 65 % des fonds nécessaires. Si vous avez besoin de davantage, vous devrez souscrire une hypothèque de 2e rang. L’amortissement concerne cette seconde hypothèque qui doit être remboursée dans un délai de 15 ans.
En général, l’amortissement indirect paraît plus avantageux, car il permet de bénéficier de solutions avantageuses comme des titres pour son 3e pilier a. Pour en savoir plus, vous pouvez calculer les différences pour connaître le montant de l'économie pour chaque type d’amortissement hypothécaire. Vous pourrez ainsi optimiser votre hypothèque d’un point de vue fiscal.
Avant de vous décider pour un amortissement direct ou indirect, vous devez connaître le taux d’intérêt pratiqué. En effet, avec un taux fixe, vous n’aurez pas de surprise. Par contre, les avantages de l’amortissement indirect sont réduits en cas de taux hypothécaire élevé. Avant de vous engager, il est donc indispensable de vous renseigner sur le choix le plus judicieux.