Quels sont les principes de la vente en viager ?
Le viager consiste à vendre une maison ou un appartement à un acquéreur qui s'engage, en contrepartie, à verser au vendeur une rente durant le reste de sa vie. Il s'agit par conséquent d'une transaction immobilière qui s'effectue entre deux parties:
- le vendeur, appelé également le crédirentier;
- l'acheteur, aussi dénommé le débirentier.
Ce type de transaction immobilière permet au crédirentier de profiter de la valeur de sa résidence durant son vivant. Le versement échelonné de la rente viagère constitue en effet un apport financier régulier pour la personne qui cède son bien.
La vente en viager se distingue des transactions immobilières classiques, dans la mesure où la cession effective du bien intervient de façon différée et s'avère soumise au décès du vendeur. Dans un premier temps, le transfert de propriété n'a donc qu'une valeur juridique pour l'acquéreur.
Les différents types de viagers
Il existe 4 cas de figure qu'il convient de distinguer avec soin.
Le viager occupé
Dans le cas du viager occupé, le vendeur préserve son droit d'habitation ou d'usufruit sur sa résidence. Bien qu'ayant procédé à la vente de son habitation, il en garde l'entière jouissance jusqu'à sa mort. C'est l'option privilégiée par la majorité des personnes parce qu'elle garantit le confort de résidence et la tranquillité d'esprit du vendeur.
Le viager libre
Le crédirentier perd son droit d'occuper la maison ou l'appartement qu'il a cédé en viager. À l'inverse, l'acheteur peut disposer du bien soit pour l'habiter à titre personnel, soit pour le mettre en location. Il est à noter que les rentes viagères sont généralement plus conséquentes pour compenser la perte du droit d'habitation du vendeur.
Le viager partiellement occupé
À mi-chemin entre le viager occupé et le viager libre, le viager partiellement occupé laisse au vendeur la jouissance d'une partie de son bien. De son côté, l'acquéreur peut occuper ou louer le reste de l'habitation.
Le viager à terme
Ce type de vente fixe une échéance butoir au versement de la rente, ainsi qu'au droit d'occupation de la résidence. Cette durée limitée (5 ans, 10 ans, etc.) est décidée d'un commun accord entre les parties.
Pour faire le bon choix, il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel de l'immobilier, qui estimera votre bien au plus juste et évaluera la meilleure option en fonction de votre situation personnelle et de vos priorités.
Le prix de la vente est établi à partir de la valeur du bien sur le marché immobilier, mais aussi de l'âge du vendeur. Plus celui-ci sera âgé, plus le montant de la vente sera élevé afin de lui faire bénéficier de la valeur réelle de sa résidence.
Le mode de financement du viager
Les critères de financement du viager comportent trois volets:
- le capital ou bouquet, versé à la signature du contrat et correspondant à 20 à 30% de la valeur de l'habitation;
- l'abattement octroyé à l'acheteur pour le droit d'habitation à vie;
- la rente.
Les garanties pour le vendeur
La vente en viager fait l'objet d'un acte notarié qui protège le vendeur. En cas d'impayés, le contrat prévoit l'annulation de la vente, ainsi que la conservation des sommes déjà perçues par le vendeur en guise de compensation pour le préjudice subi. L'acheteur est également tenu de disposer des fonds pour payer le capital comptant au moment de la signature avec le notaire.
Vendre son bien en viager: est-ce intéressant ?
Si vous envisagez de vendre votre maison en viager, sachez que cette opération immobilière présente des atouts et des inconvénients pour chaque partie.
Avantages et inconvénients pour le vendeur
Les plus:
- Le vendeur améliore son niveau de vie et s'assure des revenus complémentaires grâce à la rente viagère qu'il perçoit de façon mensuelle.
- Il peut faire don d'une partie du bouquet initial à ses héritiers.
- Il jouit de son habitation sans interruption et n'a pas à déménager pour vendre son bien.
Les moins:
- Le vendeur est redevable de l'impôt sur les gains immobiliers.
- Il doit aussi déclarer ses rentes viagères à hauteur de 40% au titre de l'impôt sur le revenu.
Avantages et inconvénients pour l'acheteur
Les plus:
- L'acquéreur investit dans l'immobilier à moindre frais puisqu'il bénéficie d'une réduction sur le prix global, pour certains il sera possible d'acquérir un bien sans passer par une hypothèque de la maison.
- À terme, il pourra habiter, louer son bien ou... le vendre en viager !
- Les rentes sont déductibles de l'impôt à hauteur de 40%.
Les moins:
- Le versement de la rente viagère peut s'avérer plus onéreuse que prévu, car elle est généralement soumise à une durée indéterminée.
- L'acheteur doit payer l'impôt sur les droits de transfert de propriété. Celui-ci peut varier en fonction du canton où se situe l'habitation.
Les points à retenir pour réaliser une vente en viager
- Le viager s'adresse principalement à des personnes âgées (70 ans et plus), désireuses de se constituer un complément de retraite.
- Les conditions contractuelles de la vente en viager garantissent une transaction fiable et sécurisée.
- Il est préférable de faire appel à un expert de l'immobilier pour être guidé dans ses démarches et vendre sa maison aux meilleures conditions.