Est-il possible de vendre une maison hypothéquée ?
L’acquisition de sa propre maison est un cap que nous voulons tous passer. Mais vu le prix, cette opération est généralement financée par une banque, grâce au crédit hypothécaire. De façon synthétique, le processus consiste à obtenir d’une banque l’essentiel des fonds pour acquérir le bien immobilier visé, contre la garantie pour la banque d’obtenir le bien en jouissance en cas de défaut de remboursement sur une certaine durée.
Le crédit hypothécaire est généralement assorti d’un taux fixe de remboursement et donne lieu à un enregistrement de l’hypothèque devant notaire ; ce qui a priori bloque toute possibilité de vente. Mais vous pouvez vouloir par exemple déménager et donc vendre la maison avant le remboursement total du crédit. Mais peut-on vraiment vendre une maison qui est hypothéquée ? La réponse est OUI. Pour cela, il faudra trouver un moyen de gérer l’hypothèque selon les différentes options offertes par le droit suisse.
En Suisse, plusieurs options permettent de vendre une maison qui est sous crédit hypothécaire. On peut soit transférer l’ancienne hypothèque sur le nouveau bien immobilier, soit transférer l’hypothèque sur la maison à vendre à ses nouveaux propriétaires, soit enfin payer la banque par anticipation et solder sa dette. Quelle que soit l’option choisie, le but est toujours de protéger les intérêts de la banque qui a initialement consenti au prêt hypothécaire.
Transférer l'hypothèque sur la nouvelle maison
Cette option n’est valide que si les vendeurs ont l’intention d’acquérir une autre maison. Ainsi, l’hypothèque sur la maison à vendre est transférée sur la maison que le les vendeurs souhaitent acheter. Il est donc nécessaire que les deux opérations soient financées par la même banque et qu’un accord soit trouvé avec votre gestionnaire.
Cette option permet aux vendeurs de n’avoir pas à payer une seconde fois les frais liés à la mise en place d’un crédit hypothécaire. Sous réserve d’un accord négocié avec votre banque, le montage de l’opération peut être le suivant:
- Au niveau de la banque, votre crédit reste le même et vous continuez de le rembourser. Le bien cible de l’hypothèque est la seule chose qui change.
- Vous utilisez les fonds reçus en vendant l’ancienne maison pour acquérir la nouvelle. En cas de gap, un apport supplémentaire sera nécessaire. Vous pouvez le faire avec vos fonds propres, ou avec un concours bancaire dont les frais seront plus faibles que ceux d’une nouvelle hypothèque.
Transférer l'hypothèque au nouvel acheteur
Il est possible que l’acheteur acquière la maison et reprenne l’hypothèque. Il se charge donc de payer les mensualités restantes auprès de la banque. Si la situation précédente se négociait entre les vendeurs et la banque, ici la négociation se fait à 3. Cette option peut être appréciable lorsqu’on doit vendre sa maison avant ou après le divorce et que celle-ci est sous crédit.
Les vendeurs doivent convaincre l’acheteur d’adhérer à cette solution qui peut être avantageuse pour eux. Mais il faut aussi que la banque donne son accord. Elle voudra s’assurer que le nouveau propriétaire remplisse les critères de son profil de débiteur et qu’il ait les capacités financières de supporter les charges du crédit. Si les 3 parties tombent d’accord, la transaction peut avoir lieu. L’acheteur va verser à l’ancien propriétaire le prix convenu, puis reprendra à son compte le crédit hypothécaire de la banque.
Résilier l'hypothèque de manière anticipée
Dans les cas où il n’est pas possible de transférer l’hypothèque sur un autre bien immobilier, ni de la transmettre au nouveau propriétaire, la dernière solution consiste pour le vendeur à résilier le crédit hypothécaire. Il met donc fin au contrat avec la banque et règle avant leur échéance tous les paiements restants. Le vendeur devra aussi payer des frais de pénalité liés à la rupture prématurée du contrat avec la banque (c’est paradoxal, mais cela s’explique par le fait que la banque ne s’attendais pas à recevoir cet argent et qu’elle devra le gérer de façon imprévue). Une fois ces détails réglés, le propriétaire peut procède librement à la vente de son bien immobilier.
Disposition pratique pour réussir à vendre sa maison hypothéquée
Maintenant que vous savez comment vendre maison avec hypothèque, voici quelques dispositions pratiques à prendre pour réussir votre vente.
- Évaluation de votre situation financière. Si la vente est bien censée vous rapporter de l’argent, il y aura des charges de divers ordres selon l’option choisie: les impôts sur la vente ou encore les pénalités à verser à la banque. Vous devez vous assurer que vous avez assez d’argent pour mener l’opération à terme en fonction de l’option de vente choisie.
- Évaluation de la valeur du bien immobilier. Il s’agit d’une disposition aussi importante que la précédente. Une bonne estimation de la valeur de votre maison vous permettra de mieux négocier sa vente, notamment la sortie de l’hypothèque. L’accompagnement d’un expert sera salutaire dans toutes ces opérations, de l’estimation à la vente ou au transfert. Il effectuera pour vous tous les calculs nécessaires, vous permettra d’accéder à un plus grand pool d’acheteurs potentiels et s’occupera de tous les aspects pratiques.
Points à retenir pour vendre une maison hypothéquée
- Il est possible de vendre sa maison quand on a un crédit en cours sur celle-ci.
- Il existe 3 possibilités: le transfert de l’hypothèque sur un autre bien immobilier à acquérir, le transfert de l’hypothèque au nouvel acheteur ou la résiliation anticipée de l’hypothèque.
- La bonne évaluation de votre bien immobilier et celle de votre situation financière sont deux dispositions préalables cruciales à prendre pour réussir la vente de votre maison avec hypothèque.