Wenn Sie von Ihrer Bank einen Immobilienkredit verhalten, unterzeichnen Sie oft zwei Hypotheken. Das Finanzinstitut unterscheidet zwischen zwei Arten von Garantien für Ihre gesamte Finanzierung. Was ist eine zweitrangige Hypothek? Was ist der Unterschied zur ersten Hypothek? RealAdvisor erklärt Ihnen die Funktionsweise Ihres Immobilienkredits.
Wenn Sie wissen wollen, was eine Hypothek ist, müssen Sie die Funktionsweise kennenlernen. Bei einem Immobilienkauf können die Banken bis zu 80 % Ihres Projekts finanzieren. Im Detail wird der Darlehensbetrag in zwei Hypotheken unterteilt:
Dieser Vorgang ermöglicht es, die mit einer Hypothek verbundenen Risiken zu minimieren. Dagegen ist der Zinssatz für die Hypothek der zweiten Klasse im Allgemeinen um 0,5 bis 1 % höher. Die erste Hypothek deckt den gesamten Kredit ab. Was den zweiten Teil dieser Hypothek betrifft, so bezieht dieser sich stärker auf die Zinsen, die für die Bank von entscheidender Bedeutung sind. Dank ihr kann die Bank Gewinne erzielen. Es ist daher logisch, dass an diese Hypothek mehr Bedingungen angeknüpft sind. Zwischen dem Zinssatz und der maximalen Rückzahlungsdauer von 15 Jahren sichert sich die Bank einen festgelegten maximalen Betrag.
Das gleiche Prinzip gilt für eine Hypotheken-Rückzahlung. Die Bank benötigt diese Absicherung. Die 2. Hypothek wird daher mit einem deutlich höheren Zinssatz vergeben. Ziel ist es, alle Interessen der Schuldenkonsolidierung abzudecken.
Sie haben eine 1. und 2. Hypothek, da die Amortisation für die verschiedenen Teile der Hypothek unterschiedlich ist. In Bezug auf die 1. Hypothek sind Sie nicht verpflichtet, sie vollständig zurückzuzahlen. Dagegen muss die 2. Hypothek innerhalb von höchstens 15 Jahren vollständig zurückerstattet werden. Die Abschreibung wird daher genau berechnet, um dieses Ziel zu erreichen.
Um dieser Verpflichtung nachzukommen, berechnen die Banken einen höheren Zinssatz für die Zweithypothek. Bevor Sie einen Finanzierungsvertrag unterzeichnen, müssen Sie daher die Bedingungen für diese zweite Hypothek überprüfen.
Bei einer Anleihe von CHF 1'000'000.- findet die Aufteilung wie folgt statt:
Mit dem Zinssatz wird sichergestellt, dass der Betrag, der der Hypothek der zweiten Klasse entspricht, so bald wie möglich zurückbezahlt wird. Sie beginnen baldmöglichst damit, diesen Teil des Darlehens an das Finanzinstitut zurückzuzahlen, das Ihnen diesen Kredit gewährt hat.
Vor der Bewilligung von jedem Immobilienkredit, prüft die Bank Ihre Verschuldungsquote, die 33 % nicht überschreiten darf. Wenn diese Grenze überschritten wird, besteht die Gefahr, dass Sie von den Banken abgelehnt werden. Sie müssen also einen Weg finden, diese zweite Hypothek zu reduzieren, um sie optimal an Ihre finanzielle Leistungsfähigkeit anzupassen.
Die einfachste Lösung besteht darin, eine billigere Immobilie zu finden, die den Gesamtpreis verringert. Wenn der Kaufpreis niedriger ist, wird die zweitrangige Hypothek auch erschwinglicher. Sie können einen Simulator verwenden, um Ihre maximale Ausleihkapazität zu ermitteln. So können Sie erfahren, wie sich Ihre Hypothek zusammensetzen würde. Wenn Sie feststellen, dass Sie nicht in der Lage sein werden, diesen Immobilienkredit zu finanzieren, müssen Sie Ihr Immobilienprojekt überdenken.
Ihre Hypothek kann auch geringer sein, indem Sie mehr Eigenkapital investieren. Sie müssen also über einen höheren Betrag als die obligatorischen 20 % verfügen, um von Vorzugsbedingungen zu profitieren. Auf diese Weise werden Hypothekenzinsen und Abschreibungen reduziert. Wahlweise können Sie Ihre 3. Säule nutzen, um dies zu erreichen. Sie haben auch die Möglichkeit, um zu diesem Zweck berufliche und individuelle Vorsorgen in Anspruch zu nehmen.
Ein frühzeitig in Anspruch genommenes Erbe ist eine weitere Möglichkeit, um die 2. Klasse Hypothek zu reduzieren. Sie können sich bei einem Notar erkundigen, wie Sie allfällige Beträge frühzeitig beziehen können. Danach kann diese Summe zur Finanzierung Ihres Immobilienkaufs eingesetzt werden, da sie legitime Eigenmittel darstellt, die der Bank vorgelegt werden. Dies ist ein guter Weg, um seinen persönlichen Beitrag zu erhöhen und die Banken zu überzeugen.
Wenn Sie in der Lage sind, andere Anlagen zu verpfänden, können Sie ebenfalls von günstigeren Bedingungen profitieren. Sie können zum Beispiel das Vorsorgekapital als Pfand verwenden, um die Bank zu beruhigen. Sie wird somit eher bereit sein, unter diesen Bedingungen über bessere Sätze zu verhandeln.
Einige Banken wenden den gleichen Zinssatz für die 1. und 2. Hypothek an. Man spricht dann von einem einheitlichen Satz. Um dies definieren zu können, stützen sich diese Finanzinstitute auf die Höhe des Vorschusses sowie auf Ihre persönliche finanzielle Leistungsfähigkeit.
Wenn Sie sich für eine direkte Abschreibung entscheiden, zahlen Sie Ihre Schulden nach und nach zurück. Die Hypothek der 2. Klasse verringert sich also jedes Jahr bis zu ihrem Ende. Schulden und Zinsen sinken stetig, was für den Kreditnehmer von besonderem Interesse ist.
Indirekte Abschreibung bedeutet, dass die Abschreibungen auf ein Vorsorgekonto oder eine Versicherungspolice überwiesen werden. Die Schulden bleiben gleich, dafür können Sie diese Zahlungen von den Steuern absetzen. Später können Sie dieses Kapital zum Zeitpunkt Ihrer Wahl abheben, um die Hypothek zurückzuzahlen. Sie können berechnen, welche Formel für Sie persönlich die beste ist, und sich für die vorteilhafteste Variante entscheiden.